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    Smart智富月刊96期

    修繕、房貸等成本都要計算才是真實情況

    當包租公婆 先精算報酬率

    撰文者:林宜婷 2006-08-01 瀏覽數:507
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    想當「包租公」、「包租婆」,先要會精算投資報酬率。一般常用來計算租金報酬率的方式是:每月租金收入×12個月/取得房屋總價。

    但這樣的計算方式,忽略掉許多「隱形成本」,例如各項稅負、維修費用、空置期(指房子閒置沒有租出去)、房屋折舊等,頂多只能稱為「毛租金報酬率」,僅能作為投資前的粗估參考值。因此,若要更精準的拿捏租金報酬率,必須將這些隱形成本納入計算。

    淨租金報酬率,才能落袋為安

    舉例來說,林小姐看中了台中某大學校區旁,一間總價200萬元的小套房,購入後計畫以每月1萬元出租給大學生,一年12個月的潛在租金收入便有12萬元,先除以取得套房所付出之總代價200萬元,計算得到「毛租金報酬率」為6%〈=12÷200×100%〉。

    但是,林小姐因持有這間套房而衍生的每年稅負和維修費用等共計1萬元,以及每學年新舊租客更換交替的1個月空置期,也損失1萬元租金收入,因此,將每年12萬元的潛在租金收入,扣除上述2萬元隱形費用後,投資這間套房的「有效租金收入」等於10萬元,表示「淨租金報酬率」為5%(=10÷200×100%)。

    TIPS

    毛租金與淨租金報酬率公式有何不同?

     

    .「毛租金報酬率」=(預定月租金×12個月)/取得房屋總價

    .「淨租金報酬率」=〔(預定月租金×12個月)-各項修繕與稅費-未出租月分租

     金收入-房貸利息成本)〕/取得房屋總價

     

    ◎持有房屋需負擔哪些稅負?


    持有房屋每年需負擔的稅費有房屋稅與地價稅,而將房屋出租他人收益者,每年申報個人綜合所得稅時還有租賃所得稅得申報。

    除非現金買屋,否則需加計房貸利息成本

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