買屋必殺8招　房價可少3成

必殺招2 推算房屋成本價

俗話說，殺頭生意有人做，賠錢生意沒人做。殺價前要先學會推算房屋價格，以免亂殺一通，壞了雙方買賣意願。

以預售屋而言，可以用土地買進價格、建造費、15％管銷費和20％建商利潤空間推估合理房價。例如，宏盛建設於4月及6月間，以1坪約35萬元的價格，賣給亞昕開發和中悅機構的兩筆林口重劃區中心商業地，容積率為500％（編按：即每1坪土地上面最多容許蓋5坪建坪的面積），加上可計入售價但不算容積率內的陽台、梯間、地下室停車場等設施或其他爭取到的容積獎勵等，土地1坪估計可以蓋到7坪建坪。

專門在林口投資房地產的張嘉敏說，換算成每建坪單價為5萬元，若以現在建造成本1坪7萬元來看，光是成本就要16.6萬元，所以到時候預售價格一定會開到20萬元。

中古屋的房價較難估，一般來說，台北市精華區1坪100萬元的房子，若不考慮土地價值的再利用性，20年後約折舊25％，約為75萬元；但實際上，中古屋價還要考量區位、環境、通貨膨脹、經濟環境等各種因素，基本上無法完全以屋齡做為考量，最好還是以周遭成交行情為主。

了解成本 才好殺價！——預售屋成本價試算

以林口重劃區商業用地為例，假設試算條件如下：
商業區容積率：500％
可計入售價之其他獎勵空間：200％
土地購進價格：35萬元∕坪
建造價格：7萬元∕坪
管銷及廣告費：15％
銷售利潤：20％
1. 500％+200％＝700％
1坪土地可以銷售7坪建坪
2. 35萬元÷7＝5萬元
每建坪分擔之土地成本5萬元
3. 5+7＝12萬元
每建坪土地加上建造成本12萬元
4. 12×（1+15％）×（1+20％）≒16.6萬元
預售屋每坪成本價16.6萬元