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Smart智富月刊113期
走訪104間店家,建構13.14%出租投報率
她靠小坪數矮樓 打造高獲利親子館
撰文者:馬婉珍
2008-01-01
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為了讓自己更快上手,車幸勳開始閱讀「商場經營」的相關文章,從中了解到,最符合經濟效益的投資模式,是蓋1、2樓的商場,「假設蓋1層樓的商場,那麼1坪5萬元就可以蓋,而若要蓋高樓層,就必須要把地基打深、要留空間蓋電梯等,此時的建造成本就必須提高到1坪7萬元,但是,樓層愈高,租金卻愈低,所以高樓層的商場,並不划算。」她滔滔不絕的說。
用投資房地產賺來的600萬元,加上存款400萬元,車幸勳毅然決定只蓋兩層樓。她用父親的土地拿去抵押借款,總共拿出2,000萬元,親自找營造廠、設計師建造,「Sunny(車幸勳的英文名字)不但自己監工,還自製廣告布條招商,樣樣都自己來。」車幸勳的事業夥伴胡竹君說。
採訪當天下午4點,商場2樓的兒童才藝教室陸續擁進放學的孩童,嬉戲的笑聲,加上1樓結合書店、健康飲食概念的咖啡店,還有「如果兒童劇團」等,整個商場充滿溫暖、人文氣息,身在其中令人感到幸福。
「我認為過程中最難的部分就是商場的定調!」當時想要做賣場,但怎樣的賣場才適合這個社區?一旦定位錯誤,或者賣場特色出不來,都不可能有後來的成績。
車幸勳看到這塊土地旁邊就是一所小學,開始有創立一間以兒童為主體的商場念頭。她分析:「竹北不上班的媽媽占2成比率,而且年齡層在30歲到40歲之間,商場最好能為家長交流、孩童安親發揮最好的效用。」她認為,兒童才藝教室可以讓家長定時報到,這樣商場就有固定的人潮,而不用只靠行銷宣傳來吸引。
於是概念逐漸具體,2樓規畫成兒童才藝教室,1樓則規畫給家長休憩的書店、咖啡店等舒壓特質的商店。
大廠牌不願進駐 乾脆自力挖掘特色小店
定位形成後,招商卻不順利。原本,她鎖定誠品兒童館、星巴克(Starbucks)等大客戶。「有一位房地產專家勸我不要找這種A級客戶,因為會被牽著鼻子走,甚至他還說出『會被凌遲至死』這句話。」車幸勳苦笑著說。只是不信邪的她為了提升商場的質感,還是硬著頭皮找。
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