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    Smart智富月刊125期

    「2高1低」證明REITs將反彈,報酬比定存高1倍多

    5折價當亞太一線都市房東

    撰文者:王妍文 2008-12-30 瀏覽數:14,978
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    次貸風暴席捲,不動產相關投資商品全數落難,翻開全球主要REITs(不動產證券投資信託基金)一覽表,2008年以來股價跌幅動輒4成、5成,其中最高甚至萎縮達8成。

    REITs慘跌,主要來自2個原因:

    第1,全球信用緊縮。寶來投信不動產證券化基金經理人賴盈良指出,以美國情況來說,債信評等BBB等級的公司債殖利率由9月的7%,急速拉升至9.5%,並持續維持在9.25%的高檔水準,舉債比率高的REITs,因此陷入借錢不易的窘境。

    第2,景氣不佳,民眾消費力道縮手,影響經濟動能,商辦、百貨商場的租金收益也明顯受到衝擊。保誠投信股票投資暨研究部資深經理陳俊安表示,市場預期REITs在不動產開發及營運的獲利減少,因此導致相關股價大幅回落。

    現金殖利率、折價皆高 本益比卻低

    不過,伴隨REITs股價大幅修正,賴盈良認為,REITs價格已進入打底階段,投資時機浮現。目前美國REITs股利率與10年公債、BBB公司債的利差分別達8%與3%,雙雙突破歷史高點,反映目前REITs股價偏低,反彈前景露出曙光。

    「REITs表現已經來到隧道的盡頭!」陳俊安則樂觀指出,全球REITs的投資價值已經升至歷史最高,具有「2高1低」的優勢。

    2高是指現金殖利率高,平均拉高至7%~10%;折價幅度也高,達到4成以上。1低是指本益比低,目前約7倍~9倍。REITs商品雖還未走出隧道,但長線超跌已可確認。

    富邦投顧研究部副理魏彰志表示,歐、美、澳洲、新加坡、日本等以高成長策略追求報酬的REITs,因為採取高槓桿擴張,負債比高,在此波金融風暴中也受傷最深。

    日本一家以住宅開發為主的REITs業者New City Residence Investment,就因業務擴充太快,融資槓桿比率過高,資金周轉不靈,成為第1家宣布倒閉的日本REITs公司,連帶使其他REITs出現恐慌性殺盤。


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