房貸審查從嚴　如何貸更多？

投資客必學6招　解決貸款問題

針對各大行庫的房貸緊縮措施，《Smart智富》月刊綜合永慶房屋契約部經理陳俊宏、住商不動產企畫研究室主任徐佳馨與專業投資客「城市醫生」投資俱樂部創辦人柯惇貿等人的建議，類似老石這樣的房地產投資人，可用以下6大招數來解決貸款問題：

招數1》積極比價，善用談判技巧

柯惇貿分析，目前房地產市況熱絡，雖然大型行庫對投資客房貸審核趨緊，不過整體銀行資金仍屬寬鬆，只要堅持「貨比三家」的比價原則，肯定不會吃虧。最簡單的做法，可拿A銀行房貸條件去跟B銀行談判。

常用談判話術包括：

1.A銀行認為我的房子路段好，出租、轉售都容易，願意把成數提高到8成，你們可以嗎？

2.我的還款能力提高了，A銀行給我的利率比你們低一點，你們能否比照辦理？

3.我跟你們銀行長期往來，你們的利率不能比照A銀行嗎？

柯惇貿指出，通常投資者只要本身財務狀況不錯、抵押品夠多，透過積極比價，目前銀行還是會給予優於一般投資客的貸款條件，爭取調降利率1碼～2碼不是問題。

招數2》將房子登記在親人名下

「將房屋改登記在子女名下」是一般投資客會採用的做法。不過，陳俊宏提醒，這種做法比較適合總價2,200萬元以下的物件，父母可善用每年依稅法可贈與小孩440萬元免稅額來當頭期款，再向銀行爭取8成的貸款成數，一方面免除贈與稅問題，也能避掉銀行針對多屋族緊縮房貸的限制。不過，前提是子女必須有工作能力、能夠負擔後續貸款，否則小心仍會被國稅局視為贈與行為。

此外，若另一半有工作能力，而且個人負債比不超過60%，也可以考慮將房屋登記在另一半名下。一般來說，過去只要先生向銀行貸款，太太通常會被要求擔任連帶保證人，反之亦然。不過，現在銀行法規定，辦理房貸時，只要足額擔保（抵押的房地產價值高於或等於貸款金額），即不需再增加連帶保證人，陳俊宏建議，可優先將房屋登記在配偶名下，藉此迴避銀行對多屋族的限制。

若是團隊型態的房市投資客，徐佳馨建議將房屋所有權輪流登記在不同人名下，分散銀行注意，有利爭取較為優惠的貸款條件。