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    Smart智富月刊143期

    國宅一坪衝70萬 合理嗎?

    撰文者:顏炳立 2010-07-01 瀏覽數:8,968
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    以前每坪只賣20~30萬元的國宅,現在一坪要70萬元,你是不是覺得市場瘋了?!

    過去,國宅受政策規範、建設品質、形象等因素影響,價格無法與一般住宅相提並論,常與周邊一般住宅有2.5~3成以上價差。假設國宅每建坪可站上70萬元,那附近的民宅恐怕要站上100萬元了,但這樣的「身價」似乎又與5~10年的豪宅太貼近。

    拿每坪100萬元的中古屋與單價140~150萬元的豪宅做比較,買中古屋還要花裝潢費用,一坪十幾萬元跑不掉,算下來買一間老舊住宅的總花費,幾與新豪宅相差無幾。這樣的狀況,代表一定有一個產品的價格是有問題的,有問題的產品未來再上漲的空間就會受到壓抑!

    我認為,市中心的國宅一坪喊到70萬元,這價格是虛的。炒作不必認同,但求合理。台灣因為土地稀少,在供需失衡的情況下,會讓合理價被炒成不合理。像目前台北市郊預售屋和新成屋的價格,已在挑戰市區的中古屋價格,如果郊區房價站穩了,顯然市區中古屋就還有上漲空間,且會比郊區的預售及新成屋空間大;同理,一旦郊區預售屋及新成屋價格站穩,也代表市區中古屋下修機率將不大。

    同樣的,當北縣外圍或重劃區的價格,被創造到與台北市區中古屋差不多時,就代表有一個價格是不合理的。因此,如果郊區的新屋價格無法再上升,那顯然北縣的新屋價格就有下修的空間與壓力,這是替代與空間的觀念,也是比價的觀念。所以,在不對的地段、開出不合理的房價,就會有泡沫化的疑慮。

    現在政策在打房,市場預期心理會推波助瀾,必須有異於常人的投資和投機膽識才能獲利。當然,高槓桿的操作會讓人「忘了我是誰」,購屋者要注意的是,低利率比高房價更可怕,如果你因為成本低就大量買進,當市場劇變、自備款被吃掉的時候,輸贏將會立判!

    未來當銀行利率升幅低於房價漲幅時,民眾或許可忍受墊高的房貸成本,但萬一房價不漲,利率卻大漲時,撐不住的人自備款恐怕就會被倒轉的行情吃掉。因此市場不論從低檔反彈、或從高檔回跌,都是考驗,要小心!

    小檔案_顏炳立
    ◎學歷:文化大學土地資源系畢
    ◎經歷:香港商梁振英不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理、台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會委員、台北縣地價及標準地價評議委員會委員、台南市政府都市發展局委員
    ◎現職:香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理


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