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    Smart智富月刊194期

    供給過剩,自住客觀望、投資客縮手

    全台最大Outlet動工 桃園房市能否解套?

    撰文者:林帝佑 2014-09-30 瀏覽數:14,677
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    號稱全台灣首間、規模最大的Outlet─華泰名品城於9月10日正式舉行動土典禮,華泰名品城位於桃園高鐵車站後側,占地廣達22公頃,共分成4期開發,第1期預計於2015年夏季開幕;全區規畫觀光旅館、辦公大樓、休閒娛樂等設施,預計會帶來人潮,但對北台灣的房市真的有幫助嗎?以下從3個數據來觀察:

    數據1》新成屋供給量增
    2年內賣壓湧現

    先從使用執照來觀察新成屋的供給量,以內政部統計處統計至7月的資料可以發現,桃園、新竹(含新竹縣、新竹市)、苗栗都較去年同期增加;且新竹、苗栗都較去年同期增加1成以上。使用執照的數字是反映約2年前的「建造執照」陸續完工,2008年金融海嘯後,景氣好轉,桃竹苗3個縣市的建造執照在2011年開始爆量。值得關注的是,桃園2012年、2013年的建造執照量來到高點,2012年為1萬7,232戶、2013年為2萬8,702戶,德明財經科技大學副教授花敬群表示,這樣的數字說明了桃園的供給量一直到明、後年都不會太少,在建案陸續完工的狀況下,賣壓的力道不容小覷。

    數據2》桃園房市降溫
    連預售市場也低迷

    然而需求方面,觀察今年1月∼7月買賣移轉棟數,新竹、苗栗皆較去年同期成長6%、10%,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,這樣的增長幅度是房市穩定的訊號。

    反觀唯一負成長的桃園,去年1月∼7月買賣移轉棟數為3萬297棟,今年僅2萬6,226棟,下跌13%。黃舒衛說,整個市場有明顯的萎縮,顯示桃園買氣已經到了頂點。桃園在地建商則分析,因為政策性的因素,導致現在自住客觀望、投資客縮手,所以去化狀況不佳。

    雖然買賣移轉棟數多半是用來分析中古屋的買氣,但曾在桃園看過預售屋的民眾表示,桃園地區的建案銷售人員開始會打電話說:「價格都好談」,要購屋者回籠看屋,希望能增加成交的機會,也反映出預售市場很冷清。

    數據3》桃園建商呈觀望
    申請建造執照量大減

    最後來看代表「建商對於後市信心」的建造執照申請量,根據內政部統計今年1月∼7月,發現苗栗較去年同期大增213%,去年1月∼7月僅1,151戶,今年卻高達3,597戶;新竹也較去年同期增加92%。花敬群表示,除因容積管制造成建商搶照外,這個數字也讓新竹、苗栗的房市拉警報,未來2年∼3年,新竹、苗栗也可能面臨供給過剩的問題。

    而令人吃驚的是,桃園明年一樣預計要實施容積管制,但申請建造執照的狀況卻較去年同期大減40%,去年1月∼7月為1萬4,470戶,今年同期僅剩下8,691戶,相較新竹和苗栗,建商看桃園房市的未來最不樂觀嗎?

    業者表示,在2016年總統大選之前,看待桃園房市是「中性偏淡」,雖然手頭上還有土地,但是短期內不會推案,會先觀察政策和景氣的變化再決定。

    從以上3數據看來,短期供給量大、買氣卻不足以支撐,建商推案氣氛也較悲觀的區域,就是桃園。

    投資客求平盤脫手
    青埔重劃區下修10%

    近年來,桃園的重劃區不勝枚舉,尤其是因為航空城題材被「炒翻」的青埔重劃區更是話題不斷。「雜草比人高、野狗比人多。」台灣房屋青埔國際營運中心經營主管彭成貴說,10年前來到青埔重劃區,就是這樣的光景,但高鐵通車、建案陸續興建,種種建設讓房價一路成長,電梯大樓2008年時每坪12萬5,000元∼14萬5,000元,今年漲到28萬元∼32萬元。仲介表示,近期已有屋主願意以2年前的價格出售,每坪約25萬元;或是2年前買預售屋的投資客,近期面臨交屋階段,開始有房屋貸款的問題,也紛紛以平盤委託銷售。整體來看,青埔重劃區的房價已經悄悄修正了10%∼15%。


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