到日本當包租公，房子該買在哪裡？從市場需求看，日本2大都會區─大阪和東京最適合投資。不過，若再比較人口成長、房貸取得、以及長期房價趨勢，那麼東京才是買房收租的首選。
海外房產達人邱太煊說，把東京想成台北、大阪想成高雄，2個地方最大的差異就是「成本」！比較房價變化，按日本國土交通省資料看， 過去13年（2002年～2015年2月)東京23區的房價不論中古屋或新成屋，漲幅都超過5成，大阪漲幅則在22%∼26%之間，兩地都是新成屋漲幅較中古屋漲幅大（詳見圖1）。
但是，如果比較租金報酬率，東京房東網總經理廖惠萍分析，東京23區的年化毛利租金報酬率約3.5%∼6.5%，大阪的報酬率則介於5%∼8.5%，顯示大阪雖因房價低，出租投報率可以拉高，但因租金也相對較低，使得報酬率落差只有1.5∼2個百分點。
此外，信義房屋日本事業處專案經理柳政億提醒，東京23區人口連續6年正成長，是帶動房價上漲的主因，可是郊區人口則呈現零成長、房價甚至還下跌！所以從長期投資角度看，不論投資東京或大阪，即使郊區房價較低，租金投報率相對較高，但是若考量未來接手買盤，建議還是以投資市中心的區域為宜。
市中心區域為最佳標的
投資大阪需留意貸款問題
若選擇大阪，柳政億建議，買在核心地段─大阪都心6區，包含福島區、西區、天王寺區、浪速區、北區和中央區，選擇的產品以靠近地鐵站的套房最佳。
不過，在大阪投資，因難以取得台系銀行貸款，對小資族較不利。那如果是到東京投資，如何挑到投資報酬率相對高、收租又穩定的物件？以下列出挑選要點供讀者參考：