房產小常識

短期難獲利、房價起伏大,卻是3類人的心頭好!一文看懂重劃區在夯什麼?

撰文者:房市氣象台 更新時間:2022-12-21 瀏覽數:4,216

圖片來源:達志影像

重劃區是指沒有開發、使用度低、畸零細碎不整的土地,或是已開發,但是建築物老舊或凌亂的地區,經由政府主動接管重新規畫,鋪設道路、排水、地下電線等措施等,也會注重綠地、公設設施等用地占比,如學校、停車場、零售市場,因此重新拉皮後的重劃區,在市容環境都會有明顯的進步與改善,而重劃區同時也擁有房價低、全新屋等優勢,成為近幾年買房、投資正夯的標的。然而重劃區真的沒有任何隱憂嗎?本篇文章將揭露購買重劃區時,應該注意的要點。

重劃區的時間期是以N年起跳
規畫市區不是一朝一夕的事情,通常規畫期會分好幾期(期指範圍單位),前期因為土地購取便宜,因此建商會在大批收購後,慢慢規畫推出建案,假設第1期可能推28萬元/坪、第2期可能推35萬元/坪,隨著建案推出,價格也會慢慢往上推,這也是為什麼會有人勸說要買就要快,最初期跟最末期購買價差,同樣的總坪數可能差有百萬元也說不定;但也因為重劃區發展時間長,短時間沒辦法獲利,資金很容易被套住,不少人會忘記評估自己的資產能力,將大部分的資金投入初期重劃區後,面臨資金無法彈性運用的窘境。


順帶一提,重劃區的時間期是以N年起跳,這個N,有可能5年,也有可能50年。

房價起伏大、不可預期性高
重劃區的不可預期性非常高,原因在於雖然政府有出手規畫市容,但是附近的機能與周遭的商圈沒有起色的話,該區的建案成交率仍會非常低,舉例來說2015年的新莊副都心,挾帶桃捷優勢,被許多新聞媒體蹭出熱度,過去房價高點時,曾經到達區域平均行情6字頭,有個案甚至喊到9字頭,不過後來因為房價的修正,整個重劃區幾乎每有交易必賠售的情況,整體房價也回到了4字頭,不過近年來新莊副都心的房價漸漸有回神的狀況,因此如果是投資者,在2015年買了新莊副都心,到現在可能都還握在手中,不然就是先前已認賠低價拋售出去。

新的重劃區要步入穩定,通常得經過至少10年左右的循環時間,才會逐漸成熟穩定。

誰會想買重劃區?
說了那麼多隱憂,那重劃區到底還有什麼迷人的條件與優勢,讓多數人趨之若鶩?最主要想購買的族群有3類:投資客、首購族以及歸國台商。

投資客:投資客看準重劃區未來潛力與趨勢,會選在初期較便宜的時候購買,未來漲勢起來後再脫手賣出。
首購族:重劃區房價較低,且有政府規畫,可以用符合自己範圍內的價格享受機能以及交通等潛力條件。
歸國台商:最主要在於政府有鼓勵政策,因此對重劃區的好感度高。

成功的例子具備什麼元素?
重劃區是個需要時間與條件才能發展起來的區域計畫,以下舉幾個成功的案例,它們都有的共通點不外乎:1.公部門進駐,代表周遭的機能與環境都足夠優良;2.擁有大型商圈,才能吸引大批人潮,活絡市容;3.擁有便捷的交通工具,讓人潮可以快速更迭;4.有豪宅建案進駐,一方面可以凸顯自身品牌位在熱門重劃區中的地位,另一方面也能讓新聞媒體延伸出相關的議題,提升熱度。

成熟期》信義計畫區
民國60年初規畫,前期規畫並沒有很突出的表現,直到台北市政府移過去後開始興盛,目前為全台第一大重劃區,除了公部門進駐外,商業跟房市也都發展得很好,商業有著名景點台北101、信義區商圈等,房市包括一直備受熱議的超級豪宅「陶朱隱園」。

成熟期》新板特區
民國80年開始規畫,同樣也有公部門進駐,目前是新北市政府辦公要地,商業也有板橋大遠百,交通高台捷三線交會,房市也有許多不輸信義區的豪宅建案,每坪單價平均破百萬元。

成長期》新莊副都心
挾帶桃捷的交通優勢,在初期時被媒體不斷炒熱話題,再加上原先新莊連接泰山這段的路況,都是鐵皮工廠,景觀非常不佳,被拆除後給人煥然一新的感受,所以讓建案房價步步高升,在2015年時最高有9字頭出現,隨即市場冷靜下來後,目前均落在4字頭,不過最近有回升的現象。因為重劃區初期應該是要以較低價格讓人口能夠快速進入,不過副都心一開始卻主打大坪數及高總價,但是機能卻完全還沒起來,不過近來建商開始改蓋商辦及小坪數建案才慢慢改善。

圖1:在Google地圖上還能看到新莊副都心「拆」與「建」並存的景象。

圖片來源:Google地圖

成長期》淡海新市鎮
位於新北市淡水區的北端,擁有淡水輕軌、地價便宜等優勢,劣勢條件有地區有垃圾焚化爐、離台北市太遠、環境臨海非常冷等,在2020年有出現4字頭的榮景,但隨即市場降溫後,媒體熱度銳減,目前均價落在2字頭左右。

重劃區未知數多,多做功課避免套牢
對於投資客來說,其實無論是投資股票或是不動產,最重要的心法在於挑選的時間點,要符合「天時、地利、人和」,以重劃區來說,天時在於該地區的規畫期是否能安穩推進,地利在於該地區市容整頓後,是否滿足市場關注的焦點,包括交通、機能、商圈等,人和在於討論熱度,透過媒體與社會討論提升關注度,讓建案的價值再鍍一層金,3者缺一不可,否則就是進入套牢窘境。

而對於剛性需求的首購族來說,吸引購買重劃區的原因在於地價便宜,因此要看的重點除了在於未來潛力外(別忘了未來自身也有可能轉為投資客),也要注重區域的商業、學校、公設、綠地等機能規畫是否充足,國小到高中是否都有滿足交通要件?公園數量是否足夠?停車場、商圈等是否足夠滿足當地民眾以及遊客?這些都是生活會遇到的情形,購買前應停、看、聽三思而後行。

本文獲「房市氣象台」授權轉載,原文:重劃區是什麼?重劃區的房子能買嗎?它會有什麼隱憂嗎?
臉書粉絲專頁,請點此

​​延伸閱讀
想買法拍屋撿便宜,但又怕踩雷?過來人提醒3隱憂:當心遇到「海蟑螂」
別淪為貪小確幸的井底蛙!看清「30年房貸」假議題:因為你就是需要房子!
長輩都說結婚生子就要買房,才有歸屬感?國際超級房仲勸:勉強買房,只會讓買房初衷本末倒置
掌握大變局年投資關鍵

理財|空間|生活
出門前看氣象預報是一個日常習慣,作為房市中的氣象台,這裡將提供你關於房市最新觀點、熱門話題讓你能隨時掌握房市風雨。

  • «
  • 1
  • »

您可能有興趣的文章