房產小常識
短期難獲利、房價起伏大，卻是3類人的心頭好！一文看懂重劃區在夯什麼？
撰文者：房市氣象台 更新時間：2022-12-21
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圖片來源：達志影像
重劃區是指沒有開發、使用度低、畸零細碎不整的土地，或是已開發，但是建築物老舊或凌亂的地區，經由政府主動接管重新規畫，鋪設道路、排水、地下電線等措施等，也會注重綠地、公設設施等用地占比，如學校、停車場、零售市場，因此重新拉皮後的重劃區，在市容環境都會有明顯的進步與改善，而重劃區同時也擁有房價低、全新屋等優勢，成為近幾年買房、投資正夯的標的。然而重劃區真的沒有任何隱憂嗎？本篇文章將揭露購買重劃區時，應該注意的要點。
重劃區的時間期是以Ｎ年起跳
規畫市區不是一朝一夕的事情，通常規畫期會分好幾期（期指範圍單位），前期因為土地購取便宜，因此建商會在大批收購後，慢慢規畫推出建案，假設第1期可能推28萬元／坪、第2期可能推35萬元／坪，隨著建案推出，價格也會慢慢往上推，這也是為什麼會有人勸說要買就要快，最初期跟最末期購買價差，同樣的總坪數可能差有百萬元也說不定；但也因為重劃區發展時間長，短時間沒辦法獲利，資金很容易被套住，不少人會忘記評估自己的資產能力，將大部分的資金投入初期重劃區後，面臨資金無法彈性運用的窘境。
順帶一提，重劃區的時間期是以Ｎ年起跳，這個Ｎ，有可能5年，也有可能50年。
房價起伏大、不可預期性高
重劃區的不可預期性非常高，原因在於雖然政府有出手規畫市容，但是附近的機能與周遭的商圈沒有起色的話，該區的建案成交率仍會非常低，舉例來說2015年的新莊副都心，挾帶桃捷優勢，被許多新聞媒體蹭出熱度，過去房價高點時，曾經到達區域平均行情6字頭，有個案甚至喊到9字頭，不過後來因為房價的修正，整個重劃區幾乎每有交易必賠售的情況，整體房價也回到了4字頭，不過近年來新莊副都心的房價漸漸有回神的狀況，因此如果是投資者，在2015年買了新莊副都心，到現在可能都還握在手中，不然就是先前已認賠低價拋售出去。
新的重劃區要步入穩定，通常得經過至少10年左右的循環時間，才會逐漸成熟穩定。
誰會想買重劃區？
說了那麼多隱憂，那重劃區到底還有什麼迷人的條件與優勢，讓多數人趨之若鶩？最主要想購買的族群有3類：投資客、首購族以及歸國台商。
投資客：投資客看準重劃區未來潛力與趨勢，會選在初期較便宜的時候購買，未來漲勢起來後再脫手賣出。
首購族：重劃區房價較低，且有政府規畫，可以用符合自己範圍內的價格享受機能以及交通等潛力條件。
歸國台商：最主要在於政府有鼓勵政策，因此對重劃區的好感度高。
成功的例子具備什麼元素？
重劃區是個需要時間與條件才能發展起來的區域計畫，以下舉幾個成功的案例，它們都有的共通點不外乎：1.公部門進駐，代表周遭的機能與環境都足夠優良；2.擁有大型商圈，才能吸引大批人潮，活絡市容；3.擁有便捷的交通工具，讓人潮可以快速更迭；4.有豪宅建案進駐，一方面可以凸顯自身品牌位在熱門重劃區中的地位，另一方面也能讓新聞媒體延伸出相關的議題，提升熱度。
成熟期》信義計畫區
民國60年初規畫，前期規畫並沒有很突出的表現，直到台北市政府移過去後開始興盛，目前為全台第一大重劃區，除了公部門進駐外，商業跟房市也都發展得很好，商業有著名景點台北101、信義區商圈等，房市包括一直備受熱議的超級豪宅「陶朱隱園」。
成熟期》新板特區
民國80年開始規畫，同樣也有公部門進駐，目前是新北市政府辦公要地，商業也有板橋大遠百，交通高台捷三線交會，房市也有許多不輸信義區的豪宅建案，每坪單價平均破百萬元。
成長期》新莊副都心
挾帶桃捷的交通優勢，在初期時被媒體不斷炒熱話題，再加上原先新莊連接泰山這段的路況，都是鐵皮工廠，景觀非常不佳，被拆除後給人煥然一新的感受，所以讓建案房價步步高升，在2015年時最高有9字頭出現，隨即市場冷靜下來後，目前均落在4字頭，不過最近有回升的現象。因為重劃區初期應該是要以較低價格讓人口能夠快速進入，不過副都心一開始卻主打大坪數及高總價，但是機能卻完全還沒起來，不過近來建商開始改蓋商辦及小坪數建案才慢慢改善。
圖1：在Google地圖上還能看到新莊副都心「拆」與「建」並存的景象。
圖片來源：Google地圖
成長期》淡海新市鎮
位於新北市淡水區的北端，擁有淡水輕軌、地價便宜等優勢，劣勢條件有地區有垃圾焚化爐、離台北市太遠、環境臨海非常冷等，在2020年有出現4字頭的榮景，但隨即市場降溫後，媒體熱度銳減，目前均價落在2字頭左右。
重劃區未知數多，多做功課避免套牢
對於投資客來說，其實無論是投資股票或是不動產，最重要的心法在於挑選的時間點，要符合「天時、地利、人和」，以重劃區來說，天時在於該地區的規畫期是否能安穩推進，地利在於該地區市容整頓後，是否滿足市場關注的焦點，包括交通、機能、商圈等，人和在於討論熱度，透過媒體與社會討論提升關注度，讓建案的價值再鍍一層金，3者缺一不可，否則就是進入套牢窘境。
而對於剛性需求的首購族來說，吸引購買重劃區的原因在於地價便宜，因此要看的重點除了在於未來潛力外（別忘了未來自身也有可能轉為投資客），也要注重區域的商業、學校、公設、綠地等機能規畫是否充足，國小到高中是否都有滿足交通要件？公園數量是否足夠？停車場、商圈等是否足夠滿足當地民眾以及遊客？這些都是生活會遇到的情形，購買前應停、看、聽三思而後行。
本文獲「房市氣象台」授權轉載，原文：重劃區是什麼？重劃區的房子能買嗎？它會有什麼隱憂嗎？
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