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遇上通膨升息仍激推長年期房貸？理財達人點破「銀行不想告訴你的小秘密」
撰文者：雨果的投資理財生活觀 更新時間：2023-04-17
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圖片來源：達志影像
近幾年的房價飆漲速度之快，令許多人必須要申請30年甚至40年的房貸才有辦法購買房子，但想到要揹著30年～40年的房貸，就讓許多人裹足不前，許多人抱怨，房子買下去，可能到退休時都還還不清房貸，一輩子就要當房奴了。
我能理解每個月都要還貸款的壓力，這房貸一揹就是30年以上，確實令人感到不舒服，有一種永遠無法放鬆或失業的感覺，但若是只貸款20年，每個月的還款金額根本就不是一般工作階級能負擔的，這情況實在讓人兩難。
長年期房貸真的那麼不好嗎？那可未必，我還希望我可以貸到50年的房貸呢！
首先我們先忽略每個月要還款的壓力，先理性的想想通貨膨脹的影響。我們知道通貨膨脹會讓物價上漲，東西與服務都會變貴，我們手上的錢會貶值，同樣的，銀行裡的錢也會貶值。
如果我們向銀行借錢，拿來投資或購買保值商品，則我們可以將大筆現金保留現有的價值，讓貨幣貶值由銀行來負擔，而我們需要付出的代價就是貸款利息。
舉例說明，假設未來10年的平均通貨膨脹率是3%，我們向銀行借款1,000萬元，購買或投資一項可以保值的商品，所謂的保值就是指其價值可以維持每年3%的增加，抵銷通貨膨脹，10年後，這項商品的價格會變成1,344萬，而我們只跟銀行借了1,000萬，數字上多賺了344萬元。
你說還要付利息啊，沒錯，若這10年的銀行貸款利率是2%，假設這10年我們都只還利息不還本金，最後一個月才連同本金一起清還，10年下來還給銀行的貸款本金加利息是1,200萬，我們的借款成本是200萬元，帳面上，我們還多賺了144萬元，換句話說，是銀行因為通貨膨脹損失了144萬元。
若貸款利率是4%呢？我們維持其他相同的條件，10年下來還給銀行的貸款本金加利息是1,400萬，我們的借款成本是400萬元，帳面上，我們損失了了56萬元，換句話說，銀行因為利息收的比通貨膨脹高，因此多賺了56萬元。
你可能會有疑慮，為什麼貸款利率漲了1倍，從2%變成4%，銀行才從損失144萬變成多賺56萬呢？因為我們還給銀行的利息是分成120個月償還，愈晚還的利息，在考量通膨折現後，其實際價值（購買力）或愈來愈低。
聰明的你可能已經反應過來了，在通貨膨脹率3%的情況下，只要銀行貸款利率低於3.44%，我們跟銀行借的錢愈晚還，獲利就愈多，時間是站在我們這一邊的，若超過3.44%，貸款時間愈長就對銀行愈有利。
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