房產小常識

買房前只準備頭期款還不夠?購屋流程、細節一次看,善用履保專戶更安心

撰文者:房市氣象台 更新時間:2023-05-02 瀏覽數:14,776

圖片來源:達志影像

你知道嗎,買一間房子居然這麼麻煩!我北漂工作好幾年,好不容易存了200萬元,最近看上一棟1,000萬元的中古屋,馬上就聯絡了房仲表達購買意願。但是,一聊之下,我才知道,原來買一棟房子不是只要準備好頭期款就好,還有印花稅、契稅、房屋稅、代書費要繳,聽得我滿臉茫然。

我向房仲訴苦:「第一次買房子什麼都不熟悉,專有名詞又多,真令人頭痛!」究竟,買一棟房子需要準備多少錢?要繳交的費用到底有幾項,大概要多少?我花了好幾天整理購房筆記,希望能幫助到也想買房子卻無從下手的你。


購屋的行前知識大補充:什麼是要約書和斡旋金?

面對我的買房需求,房仲向我提出2種議價方式,分別為「要約書」和「斡旋金」。這2種議價方式差在哪裡?又適合什麼購屋心態的人使用呢?乍聽之下複雜的術語,其實很簡單。

要約書

買方向房仲表明購買意願,請房仲與賣家協商,買方不須先支付費用。

1.議價成功後,雙方簽訂條約,買家交付訂金。
2.若買家在簽訂契約後反悔,需支付屋主賠償金(約總價款3%)。
3.若賣家在簽訂契約後反悔,需支付買家賠償金(約總價款3%)。

斡旋金

在房屋買賣中,房仲向提出「斡旋金」的理由很簡單,就是為了向賣家表達出「買家有積極購買此不動產」的意願和態度,提高成功買到目標的機率。此外,針對斡旋金的歸處,有下列4種可能:

1.如果購屋成功,則斡旋金納入訂金之中。
2.若最後議價失敗,沒有簽約,斡旋金會全數返回給買家。
3.若買家在簽訂契約後反悔,則斡旋金會全數被賣家沒收。
4.若賣家在簽訂契約後反悔,斡旋金將雙倍歸還買家。

購屋的行前知識大補充:除了訂金之外還要付錢嗎?還有什麼費用?

我將「斡旋金」交給房仲向賣家周旋,最後終於說服賣家出售不動產,然而,在約定簽約的前一晚,我才發現,除了簽約訂金之外,還有許多聽都沒聽過的稅金和費用。我向房仲說出疑慮,房仲勸慰我:「稅金看起來眼花撩亂,但其實不是每一項都由買方支付。」接下來,就讓我們來看看,買方通常會遇到什麼稅金支付的問題,登記規費、仲介費又該付多少?

契稅

每年政府都會派出專家鑑定房屋價格和其折舊率,評定出房屋現值,而買方要繳交的契稅,就是房屋現值的6%。也就是說,如果我想要購買的不動產,評定後的房屋現值為200萬元,那麼我要支付的契稅就是12萬元。

印花稅費:(房屋評定現值+土地公告現值)x0.1%

買賣雙方談妥不動產價格後,必須依照格式簽訂不動產買賣契約書,並且按照契約價款,貼上等值千分之一的印花稅票,這樣一來,契約才是合法憑證。需要注意的是,這裡指的契約價款不是成交價,而是「房屋評定現值」和「土地公告現值」。

地政登記規費:(房屋評定現值+土地公告現值)x0.1%

規費的意思就是,政府替您做房屋買賣手續的服務,使用的人付服務費的概念。通常價格不會太高,一間1,000萬元的房子,大約在幾百元到幾千元台幣左右。

地政士執行業務費

房屋買賣中,需要地政士協助處理相關手續,包含過戶登記代辦、貸款服務、抵押權登記代辦等等,而這項業務費,自然是請託地政士協助的費用。

房仲費

一般來說,法規規定仲介費不得高於成交總價的6%,而這6%也不會全都給買家支付,通常是賣家支付4%,買家支付2%。不過,買家也能夠與房仲協商議價,因此,買家最常支付的房仲費款項,會落在總成交價的1%到2%之間。

也就是說,我如果成功以1,000萬元成交,那麼房仲費可能約10萬元到20萬元。


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