房產小常識
買房前只準備頭期款還不夠？購屋流程、細節一次看，善用履保專戶更安心
撰文者：房市氣象台 更新時間：2023-05-02
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圖片來源：達志影像
你知道嗎，買一間房子居然這麼麻煩！我北漂工作好幾年，好不容易存了200萬元，最近看上一棟1,000萬元的中古屋，馬上就聯絡了房仲表達購買意願。但是，一聊之下，我才知道，原來買一棟房子不是只要準備好頭期款就好，還有印花稅、契稅、房屋稅、代書費要繳，聽得我滿臉茫然。
我向房仲訴苦：「第一次買房子什麼都不熟悉，專有名詞又多，真令人頭痛！」究竟，買一棟房子需要準備多少錢？要繳交的費用到底有幾項，大概要多少？我花了好幾天整理購房筆記，希望能幫助到也想買房子卻無從下手的你。
購屋的行前知識大補充：什麼是要約書和斡旋金？
面對我的買房需求，房仲向我提出2種議價方式，分別為「要約書」和「斡旋金」。這2種議價方式差在哪裡？又適合什麼購屋心態的人使用呢？乍聽之下複雜的術語，其實很簡單。
要約書
買方向房仲表明購買意願，請房仲與賣家協商，買方不須先支付費用。
1.議價成功後，雙方簽訂條約，買家交付訂金。
2.若買家在簽訂契約後反悔，需支付屋主賠償金（約總價款3%）。
3.若賣家在簽訂契約後反悔，需支付買家賠償金（約總價款3%）。
斡旋金
在房屋買賣中，房仲向提出「斡旋金」的理由很簡單，就是為了向賣家表達出「買家有積極購買此不動產」的意願和態度，提高成功買到目標的機率。此外，針對斡旋金的歸處，有下列4種可能：
1.如果購屋成功，則斡旋金納入訂金之中。
2.若最後議價失敗，沒有簽約，斡旋金會全數返回給買家。
3.若買家在簽訂契約後反悔，則斡旋金會全數被賣家沒收。
4.若賣家在簽訂契約後反悔，斡旋金將雙倍歸還買家。
購屋的行前知識大補充：除了訂金之外還要付錢嗎？還有什麼費用？
我將「斡旋金」交給房仲向賣家周旋，最後終於說服賣家出售不動產，然而，在約定簽約的前一晚，我才發現，除了簽約訂金之外，還有許多聽都沒聽過的稅金和費用。我向房仲說出疑慮，房仲勸慰我：「稅金看起來眼花撩亂，但其實不是每一項都由買方支付。」接下來，就讓我們來看看，買方通常會遇到什麼稅金支付的問題，登記規費、仲介費又該付多少？
契稅
每年政府都會派出專家鑑定房屋價格和其折舊率，評定出房屋現值，而買方要繳交的契稅，就是房屋現值的6%。也就是說，如果我想要購買的不動產，評定後的房屋現值為200萬元，那麼我要支付的契稅就是12萬元。
印花稅費：（房屋評定現值＋土地公告現值）ｘ0.1%
買賣雙方談妥不動產價格後，必須依照格式簽訂不動產買賣契約書，並且按照契約價款，貼上等值千分之一的印花稅票，這樣一來，契約才是合法憑證。需要注意的是，這裡指的契約價款不是成交價，而是「房屋評定現值」和「土地公告現值」。
地政登記規費：（房屋評定現值＋土地公告現值）ｘ0.1%
規費的意思就是，政府替您做房屋買賣手續的服務，使用的人付服務費的概念。通常價格不會太高，一間1,000萬元的房子，大約在幾百元到幾千元台幣左右。
地政士執行業務費
房屋買賣中，需要地政士協助處理相關手續，包含過戶登記代辦、貸款服務、抵押權登記代辦等等，而這項業務費，自然是請託地政士協助的費用。
房仲費
一般來說，法規規定仲介費不得高於成交總價的6%，而這6%也不會全都給買家支付，通常是賣家支付4%，買家支付2%。不過，買家也能夠與房仲協商議價，因此，買家最常支付的房仲費款項，會落在總成交價的1%到2%之間。
也就是說，我如果成功以1,000萬元成交，那麼房仲費可能約10萬元到20萬元。
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