搶救爛理財

外資投資日本飯店業比重創9年來新高!想插旗日本,台灣具有2點優勢

撰文者:經理人 / Linden Chen 更新時間:2023-05-24 瀏覽數:4,318

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圖片來源:達志影像

疫情後全球旅遊業復甦,近一年來外資收購、投資日本飯店的比率創9年來新高!是什麼原因造就這一波投資熱潮?台灣飯店業在這股趨勢下,是否有機會殺出一條血路?

位在日本大阪市區的麗嘉皇家酒店,緊鄰京阪電車中之島站,一旁河水靜靜流淌,是不少外國觀光客到大阪出差、旅遊的住宿選擇。這家占地逾1萬3,000坪的飯店,過去幾十年來,曾接待許多皇室成員和外國政要;2023年1月北美最大房地產投資公司之一BentallGreenOak,傳出以至少500億日圓(約合新台幣115億元)收購該飯店,並找來英國洲際酒店集團(InterContinental Hotels Group)負責管理營運。


BentallGreenOak和洲際酒店集團預計花費達135億日圓(約合新台幣31億元)翻修該飯店,並在2025年以洲際酒店旗下高端新品牌Vignette Collection開幕營運。而BentallGreenOak也將購買總部位在大阪的皇家酒店33%股份,成為其最大股東。

而這只是目前外資湧入日本飯店業的眾多案例之一。

跨國金融服務集團摩根士丹利(Morgan Stanley)2022年也收購大阪淀屋橋的Unizo飯店,並交由西武王子大飯店重新整修營運,完工後將是大阪地區首家王子飯店。

總部位在紐約的投資公司KKR,2023年3月也攜手香港房地產私募基金管理公司基滙資本,從東京地鐵暨地產集團小田急手中收購東京君悅酒店,出售價格估計為571億日圓(約合新台幣131億3,000萬元),可望在2023年第2季前完成。

3大原因加持,引發外資投資日本飯店潮流

外資瘋狂湧入日本飯店業勢不可擋。房地產調研機構明晟(MSCI Real Assets)2023年3月底統計顯示,自2022年3月~2023年3月完成的飯店投資交易,成交額逾37億美元(約合新台幣1,133億6,700萬元)的案件中,海外買家就占了47%,是2014年以來的新高。

明晟亞洲房地產研究部門主管班傑明.周(Benjamin Chow)指出,對外資而言,相較於僅是小眾利基市場的飯店,他們更偏好投資住宅與零售業,但目前飯店投資已占日本房地產市場的10%。究竟是什麼原因,造就了這一波投資熱潮?

原因1》日本旅遊業強勁復甦

第1個原因是疫情後的報復旅遊潮。2022年10月,日本政府恢復免簽入境旅遊以來,吸引不少遊客到日本旅遊。

根據日本國際觀光振興機構統計,2022年一整年有383萬2,100人次的外國遊客赴日,雖然旅客總數只是2019年最高峰3,188萬2,000人次的12%,但根據房地產服務公司Savills估計,2023年赴日旅遊人潮將回升至2,100萬人次,對期待旅遊潮的飯店業而言,無疑是一劑強心針。

此外,根據日本觀光廳統計,2022年第4季赴日旅遊的人均消費,比2019年第4季要高25%,更使旅宿業信心大振。

原因2》日圓走勢維持低檔

外資瘋狂湧入日本飯店業,也和日圓走勢疲軟脫不了關係。受到美聯儲升息且日本依然維持負利率政策影響,日圓兑美元匯率光2022年一整年,累積跌幅就達到14.5%。

「2023年外資湧進日本飯店業的動能依然強勁。」班傑明.周表示,利率一直很低,而且4月新上任的日銀總裁植田和男應該不會有任何瘋狂舉動,投資人依然深具信心。

外界預測,植田和男可能最快會自6月起逐漸收緊貨幣政策,然而,他於5月15日的G7會議中表示,將會繼續實施超寬鬆貨幣政策。

原因3》疫後飯店汰換潮

第3個原因,和疫情後日本的飯店重整潮有關。過去3年受疫情影響,飯店入住率大幅減少,使飯店集團出售資產減少虧損。例如,經營日本私營鐵路的西武控股、阪急阪神集團都出售了旗下部分飯店資產,且不少都在東京和大阪的市中心。

即便如此,對外資而言,要用最低價格獲得酒店並不容易,「因為潛在買家很多,就算在疫情嚴峻時,賣家也大可不必降價,」房地產服務公司Savills日本董事總經理金子哲也表示,只有在疫情前營運就已搖搖欲墜的飯店,才有可能用折扣價入手。

這是因為,飯店在疫情期間雖然營收探底,但飯店本身的潛在財產價值並沒有隨之下滑。

以日本無敵投資公司(Invincible Investment Corp)旗下一家京都飯店為例,飯店本身的估值在2020年受疫情影響下跌15%,跟平均可售客房收益(revenue per available)的下跌幅度(82%)相比,簡直是小巫見大巫;而無敵投資公司的股票已從2020年3月低點逐步攀升,足見投資者早就看好日本飯店業的強勁復甦。

日本飯店投資潮隱憂:人才荒、能源漲價、廉航尚未恢復

儘管機場人潮洶湧、飯店看似供不應求,事實上,目前日本飯店入住率仍然不比疫情之前,而且由於勞動力短缺,很多飯店經營者不再以高入住率為唯一目標;同時,全球能源價格飆漲,導致亞太地區的家庭愈來愈難以負擔到日本旅行的費用。

除此之外,疫情前(2019年)日本1年能吸引3,188萬人次造訪,廉價航空功不可沒,特別是中國的廉價航空。然而,疫情前搭載中國遊客飛往日本的春秋航空、烏魯木齊航空、中國聯合航空、祥鵬航空,其航線數量目前還未達2019年的水準,導致機票平均價格上漲,而且這個趨勢在2023年可能難以改變,也就是說,目前的旅遊人數回溫,只對日本中高檔飯店有利。

台灣飯店如何乘勢淘金?善用台式熱情、多角化合作

在這波外資搶進日本飯店的風潮中,台灣也沒缺席。例如晶華旗下的商務飯店品牌捷絲旅(Just Sleep),就在2023年3月插旗日本大阪心齋橋,所在位址前身為日本國內連鎖商旅WBF,受疫情影響,該商旅在2020年9月底停業。

日本房地產投資開發公司Minato Create社長木下仁湊時常來台洽公或旅遊,對晶華酒店台灣各分店印象深刻,於是在買下該物件整修後,與晶華集團簽訂管理合約,委由捷絲旅經營,開幕迄今平均住房率達7成,平均房價約新台幣3,000元。

另外還有傳產嘉新水泥在沖繩獨資的自營飯店品牌Hotel Collective,2020年4月開幕,雖然在全球疫情最嚴峻之際,住房率一度只剩2%,但隨著疫後報復性旅遊潮熱度不減,目前平均住房率達成8成,旺季時甚至全滿。

整體而言,台灣飯店業服務細緻度雖不如日本,但若能在服務中加入日本少有的台式熱情,加上台灣企業靈活、多角化合作的操作,如引進不同餐飲、文創品牌等,台灣飯店業仍有機會在這波外資投資潮中,在日本市場殺出一條血路。

本文獲「經理人」授權轉載,原文:日本飯店業掀外資投資潮、比例創9年來新高!台灣業者的機會在哪?
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