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利率高漲,北部房價漲幅走緩...台灣房市會泡沫化嗎?從韓國房價崩盤找答案

撰文者:財經M平方 更新時間:2023-06-02 瀏覽數:11,167

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圖片來源:達志影像

我們想讓你知道的是:
在利率高漲的時代下,各國房價普遍從高檔明顯滑落,台灣房價也於2022年Q4逐漸從高檔放緩,但部分地區仍相對具有支撐,該如何展望後續房價走勢,M平方利用10張圖表解析目前房市供需狀況,以及房市是否有泡沫現象。

1.2023年Q1房價概況

觀察近期信義公布的房價指數,普遍從Q4開始逐漸趨緩,尤其作為台灣房市指標的「台北市」以及過去2年為漲幅領頭羊的「新竹」皆明顯走緩,Q1房價指數分別季減-2.25%和-1.19%,高雄房價於台積電效應遞減下也有所下滑,房價季減-0.64%;但部分地區在剛性自住買盤下價格仍相對堅挺,例如新北和桃園房價則受惠於台北和竹科人的外移而上漲,後者甚至繼續創高;台中則在中科的外溢效應下具一定支撐,季增0.52%。


整體而言,房市在連續漲了將近2年後漲勢終於有所放緩,雖然部分剛性需求使價格持穩於高檔,但房價熱度在出口和廠商投資動能趨緩下逐漸降溫。

圖片來源:財經M平方

2.價格堅挺,量卻透露需求疑慮

除了觀察價格,我們透過觀察包括成交量、成交天數、議價率等數據也能看出目前房市的熱度有明顯轉冷。

房市交易量顯著滑落

觀察內政部公布的4月房屋交易移轉棟數繼續維持在2萬593棟的低值,年減幅高達-28.65%(前-16.8%),預售屋及成屋的成交量也繼續滑落至歷史低位,都能發現今年以來房市的交易狀況相當冷清,原因在於全球經濟和製造業動能下滑、央行升息導致房貸利率攀升至2.08%的新高以及政府持續出台房市調控政策(包括平均地權條例),導致市場對於買房的意願相對保守,這也讓房市循環指標(建物所有權買賣面積-建物所有權第一次登記面積)自2019年6月以來首度出現翻負,反映過去房市供需吃緊狀況有所反轉,通常此後房價容易進入一陣子的修正期。

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成交天數和議價率上行,市場逐漸轉為買方市場

另外,觀察到各地區的成交天數其實自Q4開始就有不等幅度地上升,且Q1有更明顯地增加,這代表整體買方對於現在購房意願出現顯著滑落,考慮時間增加下也同時使議價空間增加,議價率普遍上行,市場逐漸轉為買方市場。

議價率=(建商開價-實際成交價)/實際成交價,當2個價格的落差愈大,比率也會愈大,代表建商讓利彈性大,殺價空間愈多,通常代表房市買氣愈不熱絡。

資料來源:信義房屋,財經M平方整理

總體而言,目前以交易量、成交天數或議價率來觀察,房市的需求確實相較於過去1年、2年疲軟,買方進入停看聽的狀態,這也讓建商普遍更加願意讓利。


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