房產小常識

投資報酬比大盤指數更低,為何台灣人還是瘋炒房?先從買房優點、缺點找答案

撰文者:房市氣象台 更新時間:2023-11-23 瀏覽數:4,700

圖片來源:達志影像
摘要
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擁有房子是許多人的夢想,「有土斯有財」是華人社會多數的觀念,買賣房產更是許多台灣人累積財富的投資方法。隨著房價的不斷攀升,這個不敗信仰深植人心,然而真的有穩賺的投資法?真的是人人都適合投資房地產嗎?房地產真的是一個好的投資策略嗎?本文以數據帶領讀者,揭開投資房產的神祕面紗。

投資房產超好賺?

我相信一定很多民眾從以前就聽聞過投資房地產,賺得盆滿缽滿的訊息,又加上近年來媒體、建商房仲等人不斷烘托,導致一般民眾對於投資房產有很大的誤解。要了解這些年來房價的增長程度,能從全國住宅價格指數趨勢來判斷。


住宅價格指數趨勢圖

圖片來源:內政部不動產資訊平台

多年來全國住宅價格指數看似不斷攀升,但若以投資角度來看,從101年第3季至112年第1季,12年增長了63.1%,換成年化報酬率來看,每年有4.21%,不算是非常好的報酬率。

相比於民眾也很常接觸的股市,大盤指數在101年第3季至112年第1季間增長了105%,年化報酬率6.19%,遠比房產高出不少。

台股大盤指數趨勢圖

圖片來源:嗨投資投資理財網站

也就是說,若2人在同時間分別投資股市大盤指數與房產,很有可能會是投資股市大盤指數者獲得更多的報酬。

也許讀者會認為這樣的投資報酬率差異,為什麼還是有投資客進入房產市場呢?大家可以再回看一下房市與股市整體指數比較,會發現前2年因為疫情的緣故,導致市場經濟下滑進而影響股市大盤指數,然而房市卻絲毫不受影響連年持續攀升。單就以穩定度來說,房產市場也不失為投資的選項之一。

投資房產的優點

1.安全穩定,避險抗通膨

有些人認為房市價格的上升,是因為通膨貨幣貶值的緣故。但換位思考一下,通貨膨脹時期,物價上漲整體購買力下降,但實物資產(如:房屋)的價格卻會上升。再以股市來說,在市場經濟低迷的情況下,可能會因為公司經營不善而造股票下跌甚至是下市,讓股票變成壁紙,但是房屋卻不太有機會價值歸零的機會,這使得投資房地產成為一種保值。

2.升值潛力大,穩定現金流

根據前面提供的住宅價格長期升值,房屋價格隨著人口和經濟成長而上漲。通過市場的供需變化、地區的發展潛力以及改善和升級物業本身,投資物業的價值可以逐漸增加。如若投資房產,並非是為販售而是出租,那每個月則會有穩定的現金流。收取的租金可用於支付貸款、財產稅和維護費用。如果租金收入大於成本,投資者就可以獲利。

3.稅收減免

有些人認爲買房有區分成「自住」和「投資」,認為自用住宅不算是投資,但是只要是「購屋」都是屬於投資行為。如果購置房產是以「自住」為目的,還可以去申請「自用住宅」,每年報稅可以享有房屋稅、地價稅優惠稅率。尤其是自用與非自用的地價稅價差高達5倍以上。


房屋稅

地價稅

自用住宅

1.2%

2‰

非自用住宅

 1.5%~3%

10‰~55‰

資料來源:房市氣象台

投資房產的缺點

1.前期現金投入大

投資房地產前期需要準備頭期款,至少都需要百萬元的資金,因此若要投資房地產,自身現金流以及自備款真的要控制得宜,才不會因為投資而綁手綁腳,影響生活品質。對於現在年輕人而言,踏入投資房地產的第1步門檻較高,但是在克服第1步門檻擁有自己的第1棟房子後,後續換屋、累積資產的速度相對無屋族速度快一點。

2.變現能力差

相對於其他投資方式,房地產的資產變現相對困難。相對其他投資(如:股票,若是當天掛單售出,即可在交割日收到現金),交易時間相對較長,從簽立買賣契約書到實際交屋日至少也需1個月左右,如果急需用錢,沒有辦法快速變現。也可能受到市場條件和買家需求的影響,無法短時間內找到買家售出房產。

3.隱形成本高

相比於其他投資產品,投資房地產的隱形成本真的太高。若以單純買賣房屋賺價差而言,就需要面臨不少額外的費用與稅率。至少有買賣仲介費、房地合一稅、地價稅等等。如果一次持有過多房產,還可能會被課徵囤房稅。若是出租房屋還可能面臨租客問題,如租客拖欠租金、物業損壞或其他租賃相關問題,都需要房東(投資人)花心力去協調處理,雖然現在有代租管幫忙處理這些雜事,但是需要付出額外的費用。為降低風險,投資人需仔細篩選可靠的租客,建立合理的租賃合約並定期維護和監督。

結論:投資伴隨風險,先評估自身情況再做決策

比房產投資報酬率更好的選擇雖然多,但往往都沒有保底的效果且更具風險性,而房產最差的情況下至少還能有自住功能。但是無論是哪種類別的投資都一定會伴有風險,投資前務必先審慎評估自身狀況,深入了解該項投資的優點和風險,確保做出明智、適合自己,並符合自己人生觀、價值觀的決策。

本文獲「房市氣象台」授權轉載,原文:投資房地產賺大錢?! 解析一般民眾真的適合買房投資嗎?
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