房產小常識
投資報酬比大盤指數更低，為何台灣人還是瘋炒房？先從買房優點、缺點找答案
撰文者：房市氣象台 更新時間：2023-11-23
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圖片來源：達志影像
擁有房子是許多人的夢想，「有土斯有財」是華人社會多數的觀念，買賣房產更是許多台灣人累積財富的投資方法。隨著房價的不斷攀升，這個不敗信仰深植人心，然而真的有穩賺的投資法？真的是人人都適合投資房地產嗎？房地產真的是一個好的投資策略嗎？本文以數據帶領讀者，揭開投資房產的神祕面紗。
投資房產超好賺？
我相信一定很多民眾從以前就聽聞過投資房地產，賺得盆滿缽滿的訊息，又加上近年來媒體、建商、房仲等人不斷烘托，導致一般民眾對於投資房產有很大的誤解。要了解這些年來房價的增長程度，能從全國住宅價格指數趨勢來判斷。
住宅價格指數趨勢圖
圖片來源：內政部不動產資訊平台多年來全國住宅價格指數看似不斷攀升，但若以投資角度來看，從101年第3季至112年第1季，12年增長了63.1%，換成年化報酬率來看，每年有4.21%，不算是非常好的報酬率。
相比於民眾也很常接觸的股市，大盤指數在101年第3季至112年第1季間增長了105%，年化報酬率6.19%，遠比房產高出不少。
台股大盤指數趨勢圖
圖片來源：嗨投資投資理財網站也就是說，若2人在同時間分別投資股市大盤指數與房產，很有可能會是投資股市大盤指數者獲得更多的報酬。
也許讀者會認為這樣的投資報酬率差異，為什麼還是有投資客進入房產市場呢？大家可以再回看一下房市與股市整體指數比較，會發現前2年因為疫情的緣故，導致市場經濟下滑進而影響股市大盤指數，然而房市卻絲毫不受影響連年持續攀升。單就以穩定度來說，房產市場也不失為投資的選項之一。
投資房產的優點
1.安全穩定，避險抗通膨
有些人認為房市價格的上升，是因為通膨貨幣貶值的緣故。但換位思考一下，通貨膨脹時期，物價上漲整體購買力下降，但實物資產（如：房屋）的價格卻會上升。再以股市來說，在市場經濟低迷的情況下，可能會因為公司經營不善而造股票下跌甚至是下市，讓股票變成壁紙，但是房屋卻不太有機會價值歸零的機會，這使得投資房地產成為一種保值。
2.升值潛力大，穩定現金流
根據前面提供的住宅價格長期升值，房屋價格隨著人口和經濟成長而上漲。通過市場的供需變化、地區的發展潛力以及改善和升級物業本身，投資物業的價值可以逐漸增加。如若投資房產，並非是為販售而是出租，那每個月則會有穩定的現金流。收取的租金可用於支付貸款、財產稅和維護費用。如果租金收入大於成本，投資者就可以獲利。
3.稅收減免
有些人認爲買房有區分成「自住」和「投資」，認為自用住宅不算是投資，但是只要是「購屋」都是屬於投資行為。如果購置房產是以「自住」為目的，還可以去申請「自用住宅」，每年報稅可以享有房屋稅、地價稅優惠稅率。尤其是自用與非自用的地價稅價差高達5倍以上。
| 房屋稅
| 地價稅 |
自用住宅 | 1.2% | 2‰ |
非自用住宅 | 1.5%～3% | 10‰～55‰ |
資料來源：房市氣象台
投資房產的缺點
1.前期現金投入大
投資房地產前期需要準備頭期款，至少都需要百萬元的資金，因此若要投資房地產，自身現金流以及自備款真的要控制得宜，才不會因為投資而綁手綁腳，影響生活品質。對於現在年輕人而言，踏入投資房地產的第1步門檻較高，但是在克服第1步門檻擁有自己的第1棟房子後，後續換屋、累積資產的速度相對無屋族速度快一點。
2.變現能力差
相對於其他投資方式，房地產的資產變現相對困難。相對其他投資（如：股票，若是當天掛單售出，即可在交割日收到現金），交易時間相對較長，從簽立買賣契約書到實際交屋日至少也需1個月左右，如果急需用錢，沒有辦法快速變現。也可能受到市場條件和買家需求的影響，無法短時間內找到買家售出房產。
3.隱形成本高
相比於其他投資產品，投資房地產的隱形成本真的太高。若以單純買賣房屋賺價差而言，就需要面臨不少額外的費用與稅率。至少有買賣仲介費、房地合一稅、地價稅等等。如果一次持有過多房產，還可能會被課徵囤房稅。若是出租房屋還可能面臨租客問題，如租客拖欠租金、物業損壞或其他租賃相關問題，都需要房東（投資人）花心力去協調處理，雖然現在有代租管幫忙處理這些雜事，但是需要付出額外的費用。為降低風險，投資人需仔細篩選可靠的租客，建立合理的租賃合約並定期維護和監督。
結論：投資伴隨風險，先評估自身情況再做決策
比房產投資報酬率更好的選擇雖然多，但往往都沒有保底的效果且更具風險性，而房產最差的情況下至少還能有自住功能。但是無論是哪種類別的投資都一定會伴有風險，投資前務必先審慎評估自身狀況，深入了解該項投資的優點和風險，確保做出明智、適合自己，並符合自己人生觀、價值觀的決策。
本文獲「房市氣象台」授權轉載，原文：投資房地產賺大錢？！ 解析一般民眾真的適合買房投資嗎？
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