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本金有限,靠房地產致富可能嗎?過來人分享:具備5技能,才能提高投資勝率

撰文者:吳孟昇 更新時間:2024-03-28 瀏覽數:3,679

圖片來源:達志影像
摘要
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投資要成功,一部分取決於你要知道:自己的競爭對手是誰?我們為何可以勝出?

當我們盲目投資,最後以失敗收場,很可能是處於一個不擅長的領域,而且這個領域的對手比自己強大太多;也就是說,我們並不清楚自己的能力圈在哪裡,那麼要從該領域勝出,豈不是天方夜譚?


房地產投資,自古以來是華人世界中的主要選項之一,其優勢不外乎:

1.銀行鑑價的背書與實價登錄來觀察價格高低區間。
2.只用2成資金的高槓桿投資。
3.租屋市場的穩定需求。
4.房價與物價指數呈正比、抗通膨。

種種優點,也難怪房地產會成為投資標的選項之一。不過房地產標的很多,簡單可區分為預售屋、新成屋、中古屋3類。

我自己有過參與3筆中古屋房地產買賣的經驗,加上工作的業務項目之一是協助貸款,因此曾幫助過許多客戶房地產貸款估價,經驗雖有一些,但還稱不上豐富,不過在過程中,仍有些許收穫可和大家分享。

先聊聊當初為何我想學習房地產。主要是因為9年前買入人生第1間中古公寓,當時希望有房後可以向女友求婚,也能把爸媽接來一起住,圓自己一個兒時的夢想。

在對房地產完全不了解的情況下,我買在當時相對高點(最近才漲過成本價),買屋時遇到的房仲說,該公寓可貸款8成,但實際走訪銀行,卻沒有一家願意貸到8成,至多只有7成,而且這還只是口頭詢問的階段,還沒正式送件,也還沒針對職業收入進行審核。

就這樣,人生第1次買房,就遇到成交後差點付不出頭期款的窘境,後來是透過強大的代書才貸款到8成;此外,買賣過程中也差點用不合理的合約變相負擔原屋主的稅負——經過這次經驗,才讓我感受到房地產領域的水真的很深。

以我經驗不多但觀察到的心得,投資中古屋之前,我學到至少要具備以下5種技能:

技能1》與房仲或代書建立深厚關係的能力

一般在房仲業者的網站或店鋪DM看到的房子,幾乎都是價格處在市場行情之上的房子,如果有價格低於市場行情的物件,早在第一時間就由房仲或代書聯絡手邊的投資客,根本不需要上網宣傳,只要一通電話,專業的投資客就直接下訂,哪輪得到一般民眾購買?

所以要成為厲害的房地產投資客,與房仲跟代書培養良好的關係,絕對是最重要的技能。曾聽過一位房地產業的前輩說,他看過一位很厲害的投資客,每年都會舉辦尾牙,宴請近百位合作的房仲。

你說,這樣的關係建立之後,好的房地產物件會先給大投資客還是一般民眾?

技能2》立即請銀行窗口評估貸款的能力

買房子時,銀行要貸款多少給你,取決於你的職業、年齡、收入與信用評分,另外一個要素就是取決於房子本身的價值,其價值會隨著建造年份、樓層、地點、建物是公寓華廈或社區大樓等條件有關。

銀行會請鑑價公司去估算物件價格,再來決定要放款多少金額,通常最高貸款金額會是該房地產物件鑑價的8成,也就是說,鑑價1,000萬元的房子,銀行最多貸款800萬元。

專業的投資客,在看完房子要出手之前,會立即請銀行窗口直接預估可貸金額,這樣才知道要出多少價錢——房地產要獲利,在買下房子之前就已經大致估算好,而投資房地產,能用最大槓桿且盡量不要使用到自己的本金,幾乎是投資客的最大原則。

技能3》對房地產物件周遭行情暸若指掌的能力

曾遇過一位經驗豐富的房地產投資前輩,他對自己投資的區域深刻記憶在腦海裡,該區域路段、附近有什麼商圈或店家、學區都暸若指掌,不用打開Google Map就能清楚說出,對於附近的買賣行情、租金行情也一清二楚,好像實價登錄是他寫上去的一樣;就算是自己不熟悉的區域,也要有可以合作且對該區域極度熟悉的房仲業務。

我曾經跟他分享自己投資的房地產物件,只是說了地址,他立刻打電話,該名房仲就可以不假思索地告知該物件的優點與缺點,以及目前市場行情與租金價格大約落在哪裡,僅僅花不到10分鐘,他就做好市場調查,讓我印象非常深刻,更加明白投資房地產絕對不是一件容易的事。

技能4》預估要花多少錢修繕房屋的能力

我自己曾看過一間公寓,請銀行評估之後,預計頭期款只要50萬元便可以買下;但由於房子老舊,壁癌嚴重且有漏水問題,我第一時間請了一位不熟的防水業者估算價格,光是屋頂外牆防水就報價200萬元,這還不包含房子內部需要重新裝潢的費用,修繕該房子的總需求金額已經超出我的能力範圍,只好選擇放棄購買。

然而,不到2個禮拜,該公寓順利出售。聽鄰居說,買房的人稍微裝潢之後就出租了,應該也是一名投資客。專業的投資客通常有自己長期配合的工班,可以迅速估算修繕、裝潢需要花多少成本,可以預估房子的投資報酬率,藉此決定是否要投資。

技能5》與房仲業者、屋主談判的能力

市場上很多投資客開的課程,有一部分就是教你如何了解屋主與房仲的想法、搜集情報,以便在出價談判時能獲得最有利的條件。

因此,有房地產買賣經驗的人,常常會覺得在討論價格的過程中,氣氛凝重到很像在演一齣戲。相信經歷過買賣房地產現場情況的人,一定懂我所說的氛圍;而要搞懂房仲、屋主在想什麼,確實也是一門高深的學問。

以上是我個人的經驗分享。有了這樣的經驗之後,我認為投資中古屋,需要長期花時間在人際關係的培養上,才有機會獲取報酬率較佳的物件,不過這一點我並不擅長,於是選擇投資項目時,就漸漸放下中古屋房地產這個選項,把心力放在自己更有熱情的成長股投資上。

本文獲「獵犬的投資優化筆記」授權轉載,原文:投資中古屋房地產勝出關鍵,我學習到須具備這5項技能

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獵犬的投資優化筆記版主,專長為股票投資+保險+創造額度,並運用PDCA持續優化投資理財策略。目前擔任保險公司業務經理,熱愛投資與寫作,目標在50歲達成財富自由,持續分享學習過程,希望能幫著更多人成長!


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