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價格較親民、只有地上權的房子能買嗎？達人精闢解析：如果只是用來「自住」勸你不要...

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有網友問到：「他有看到賣地上權的房子，房價比較便宜，像這樣的房子可以買嗎？」這個問題，首先我們要先了解什麼是地上權的房產，這些房子是怎麼來的。

地上權的房產如何產生？
我們一般買房子的時候，購買的是土地與土地上的房子，所以你會有房契地契，每年也會需要繳納房屋稅與地價稅，因為我們是實際擁有者。地上權指的是只擁有地上建物的權利，買地上權的房子並不會買到土地本身，所以繳稅時也只需要繳房屋稅。

地上權的建案通常是由政府釋出土地出租，由開發商競標取得50年～70年的土地使用權，然後可以在這塊土地上蓋住宅或是商用不動產。

地上權的土地擁有者也有可能是開發商，但他不想將土地賣給消費者，所以用地上權的案子，等於開發商變相養地，以前養地大多是用停車場、洗車場等方式，現在也可以蓋房子一養50年。

出租地上權對政府的好處是不用永久失去這塊土地，將閒置土地出租又可以活化資產，讓政府獲得穩定的收入，而且以後要做都更也更方便。而開發商的好處是可以不用拿出一大筆錢買下一大塊土地，當然缺點就是土地增值時也跟建商沒有關係。

因為開發商只取得這塊土地的地上權或使用權，所以成本相對低很多，蓋起來的房子也可以賣比較低的價格，目前市場上大約是周遭市價的7折左右，價格相對吸引消費者。

但比較便宜的地上權房子當然也有其限制，譬如這塊地只租借50年，這表示50年到期後，政府可以收回，地上的建築物可以拆掉另作他用，所以你所買到的地上權房子最多只能住40幾年，且還要計入建商蓋房的時間。

「地上權」與「使用權」的差異
地上權房屋還有分地上權與使用權兩種，如果你買的是地上權，雖然土地不屬於你的，但建物還算是你的，這表示你有交易的權利，可以將地上的房子轉賣他人。若你買的只是使用權，表示連房子都是屬於開發商的，你想賣掉的話只能透過開發商，不能自己轉售。

地上權還有一個缺點，雖然地上權的房子因為沒有擁有土地而不用付地價稅，可是會需要另外付一筆地租稅，地租的計算是以申報地價3.5％～5％計算，換算下來大約是地價稅自用住宅稅率的17.5倍，反而更不划算。

地上權房產的特色
理解了以上地上權房產的基本特性，我們就可以來分析一下這樣的房子能不能買。

1.價值會隨時間遞減
首先，各位應該知道房地產會漲價是因為土地的稀有性，土地的價值會上漲，而房屋會因為折舊而貶值，所以地價稅會愈來愈高，房屋稅會愈來愈低（每3年重行評定一次，重新評價後，再按房屋耐用年數予以折舊，按年遞減其價格）。

所以地上權的房子，理論上是會愈來愈沒有價值，跟擁有房產會增值的傳統觀念是不一樣的。而且有使用期限限制，愈接近到期期限其價值會愈低，願意接手的人也會愈少，很像是選擇權一樣。

2.購買難度高
由於你擁有的只有會折舊貶值的房子，沒有會增值的土地，所以可能銀行貸款也無法貸到8成，你的頭期款可能需要準備到至少3成，甚至只有使用權的房子會無法貸款，因為連會貶值的房子所有權都不是你的，購買難度更高。

3.「地租稅」比「地價稅」更高
由於地上權的房子還需要繳比地價稅更高的地租稅，未來40幾年所繳的地租稅總額，加起來可能不會比你當下少付的房價差距還要少，也就是這個價差，你只是分在未來40幾年慢慢付出去而已。

地上權的概念比較像是跟開發商租房子，只是你是一開始就要付清未來40幾年的租金，並且自己負責房子的修繕與裝潢，還要負擔貸款利息。好處是未來這40幾年不會有房東趕你走，你等於是變相的二房東，40幾年的租期到後，全部歸零。

就很像你買的不是房子而是一台車，車子會一直貶值折舊，而且這台車固定時間到期後還會被強制報廢。

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