房產
買重劃區，要注意5大關鍵：蓋好後3～5年「盤整」期要撐住，價格才會回穩
撰文者：House123執行長邱愛莉 更新時間：2022-07-11
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很多人喜歡新房子，更喜歡「重劃區」棋盤式的街道設計。比起舊街廓的老舊無章，還有很多電線桿，「重劃區」不只是街道整齊、電線全部地下化，而且，所有的新社區，都有退縮留出人行道，走起來就是比較舒服。所以這幾年，不管在哪一個縣市，都盛行過一些「重劃區」的題材。然而「重劃區」的房子，其實有5個關鍵的重點，每個都很重要，如果你對「重劃區」有興趣，一定要看完這篇文章喔！
關鍵1》重劃區通常會經過幾次的「盤整」，要能夠撐得住
「灰姑娘」理論：你撐得過「灰姑娘」變成「王妃」嗎？
我尊敬的前輩田大全田總，曾經分享過，重劃區有一個「灰姑娘」理論：灰姑娘本來灰頭土臉，坐上南瓜馬車變成公主，還跟王子一起跳舞。在12點敲鐘之後，她又變回去灰姑娘，要等王子幫她套上玻璃鞋之後，才變成王妃，和王子從此過著幸福快樂的生活。
我覺得這個比喻實在很聰明。
很多重劃區都有這樣的情況：在建商推案之前，可能在地人根本都不會考慮買那一區的房子，當建商開始大量推案後，有很多媒體持續曝光這個重劃區，開始有些其他區域的人來看屋，有自住客，當然也有投資客！
預備3年～5年以上盤整期，等待價格回穩
當房子蓋好後，投資客開始陸續賣，我們統計過，建案蓋好以後，平均拿出來賣的戶數，通常會到社區戶數的5%～10%。如果是投資客為主的建案，甚至會超過10%，有些甚至會高達20%。這時候，如果這個重劃區大部分的建案都已經蓋好了，建商沒有持續廣告這個重劃區，那這個重劃區的曝光就會少很多。
每個人賣房子的急迫性不一樣，如果遇到有人急著賣，價格可能就會打亂。通常要等到蓋好之後的3年～5年以上，價格才會慢慢地回穩，必須要撐住這一段盤整期。
關鍵2》腹地大小，太大vs太小
大家都知道：「價格」取決於「供給」和「需求」。這樣聽起來，最好，腹地愈小愈好，房子蓋少一點、供給愈少，價格愈高。真的是這樣嗎？
「小腹地」缺點1：區域生活機能通常需要仰賴旁邊舊市區
其實，腹地如果太小，區域內就很難撐起完整的生活機能，生活都要靠旁邊的舊市區來供應，那就很難有好的發展。
「小腹地」缺點2：題材少、發酵期短
另外，腹地太小還有一個缺點：大家都知道，很多時候，一個區域的優點，是靠建商的廣告和媒體持續曝光所發酵出來的。如果腹地真的太小，建商賣完房子以後，整個區域的曝光就少很多，可以拿來發酵的題材也比較少，比較難吸引外區的人來看房子。
「大腹地」缺點：賣壓大、賣屋速度慢、價格亂、盤整期拉長
不過，腹地如果過大，也不好。剛剛說過，重劃區都會經過一段盤整期。當腹地過大，很多人賣房子，賣壓通常就會很重。不見得房價沒有漲，但是房子都會賣比較久，價格也比較亂，盤整期就會更長一點喔！
關鍵3》「機能完備的時間」與「房價天花板」
在生活機能完備之前，房價不應該超過附近最貴的區域。舉例來說，前幾年很熱的央北重劃區，在它的建設還沒完全到位之前，它的「天花板」就是大坪林捷運站，房價上限照理來說，很難超過大坪林。
但是，因為房市常常會有很多想像空間，就像南港的經貿園區，在機能到位之前，房價甚至超過南港車站三鐵共構，成為南港房價最高的地方。但隨著房市回歸理性，2016 年後又稍微跌下來，但隨著三井outlet的建設，後面又會再起來。
所以，一個重劃區，當有很多建商推案的時候，會一直想要挑戰附近最貴的區域的房價天花板，如果超過，其實就是房市不理性的反應，後市就要看整個重劃區的建設、機能發展的情況，在生活機能完備之前，除了房價不應該超過附近最貴的區域外，也要能接受目前生活機能還不那麼方便的時候。
溫馨提醒：建議大家，在買房前要把自己的需求條件列清楚，千萬不要因為單一理由，衝動購買。這也是我在實作課程中，不斷提醒學員的觀念之一。
關鍵4》建商與建案的位置
不要用重劃區均價行情評估房子，建商品牌、位置差很大！很多重劃區都有同樣的狀況：大家開價都差不多，但建商等級差很多！另外，重劃區這麼大，距離捷運遠近可能差很多，銜接旁邊舊街廓的條件可能也不一樣（有的旁邊鄰的是公園，有的是工廠...），所以也要挑位置和建商。
關鍵5》格局與坪效
「總價」比你想的更重要！這幾年大部分重劃區的建商都蠻聰明的，推出的坪數蠻多是22坪～36坪的小2房、小3房。光這一點，就比之前很多重劃區都推大坪數，搭2個～3個車位，還要聰明！畢竟房價愈來愈高，未來的房市，很重視「坪效」和「總價預算」，所以，在比較重劃區的建案時，不要忽略，除了「單價」之外，還有「總價」也要一起考慮喔！
以上5點就是買重劃區前，需要注意的。幫大家統整一下：
（1）重劃區通常會經過幾次的盤整，要撐住。
（2）腹地大小，太大或太小，都不是好事。
（3）「機能完備的時間」與「房價天花板」。
（4）建商品牌與建案的位置。
（5）格局與坪效。
最後和大家分享，我第一間自住的房子，就在台北某一個重劃區。我在買的時候，連一間便利商店都沒有。外食不方便，那個年代也沒有app可以外送，跟以前住公婆家樓上，樓下對面就在賣臭豆腐，真的差很多！我就是在買了那個房子之後，學會煮飯的（哈哈！）這也算是附加的優點吧！
本文經授權轉載自House123
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