房產小常識
想買法拍屋撿便宜，但又怕踩雷？過來人提醒3隱憂：當心遇到「海蟑螂」
撰文者：房市氣象台 更新時間：2022-12-07
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法拍屋的優缺點
在得知購買法拍屋的流程後，要分析法拍屋的優缺點，才對此有更全面性的了解。
優點1》低於市價
法拍屋最大的優點就是便宜，通常法拍屋訂出的價格會比市價還低1成左右。此外每次物件流標，下次的拍賣底價會再打8折。舉例來說：第一次拍賣（一拍）底價為1,000萬元，流標後的二拍底價就會是800萬元，再次流標後的三拍底價就會是640萬元，最多到四拍。因此在坊間聽到低於市價4成～5成的法拍屋，就是多次流標的結果，不過通常熱門的物件在1次到2次流標後就會有人競標。
優點2》產權有保障
法拍屋是法院行使公權力將房屋拍賣，以償還帳務。在得標並繳完尾款後，就可以取得不動產權利移轉證明書，接著再去地政事務所辦理過戶即可。這中間完全不用經過所有權人的配合，因此較無產權不清楚的狀況。
缺點1》無法事先看屋，資訊多半只有外觀照片
法拍屋在拍定之前，其所有權仍為債務人所有，且債務人與一般市售屋主不同，他們大多為被動接受拍賣事實，因此不太可能讓你進屋參觀，只能房屋外觀推測，這也就是為什麼買法拍屋的風險較大。
缺點2》資金要求高
一般買房子時大多準備房屋總價的2成～3成左右，而想購買法拍屋必須要有更充足的資金。在投標法拍屋時，需準備至少訂價20%的保證金。得標後需於7天內繳完剩下的尾款，否則得標失效，保證金也會被沒收。由於時間急迫，因此只有少數銀行能協助貸款，而且得標後還未拿到房屋權狀，所以多半只能使用信用貸款，需等到有權狀之後才能轉為房貸，這也是一般人較難買法拍屋的原因。
缺點3》房屋瑕疵不予保障
法拍屋無法看房，自然房屋瑕疵也不予保障，畢竟法院只是執行拍賣的機構。依據強制執行法第69條規定：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」，簡單來說就是小至房屋漏水，大至買到兇宅、海砂屋等，都不能要求法院負責，只能自行承擔。不過法院也會調查法拍屋屋況，並公告須強制刊登的法定事項（例如：是否為凶宅），所以投標者一定要詳閱公告，盡可能取得更詳實的房屋資訊。
缺點4》點交與否的問題
所謂的點交就是清點交付，是買法拍屋最應該注意的事項之一，也是一般市售屋不會有的問題。如果房屋註明點交，在案件拍定之後，法院會安排時間，陪同得標者將標到的法拍屋清點交付，移交房屋的使用權。若是房屋有債務人居住或遭他人占有，法院將執行公權力。若是房屋註明不點交，那麼法院只負責移交所有權，不包含使用權，因此房屋如果還有人占有，必須自己與占用人交涉交屋事宜，就有可能發生「海蟑螂」的狀況（賴著不走，要你付錢等等）。
圖片來源：司法院法拍屋公告網站
點交與不點交一字之差，可說是天壤之別。不點交的案件價格自然更低，然而他背後的隱藏成本極高，因此除非是在這領域打滾已久的老手，不然都不建議買不點交的法拍屋。
結語》法拍屋折扣、風險均高，下手前須謹慎
購買法拍屋與一般市售屋有很大的差異，他的缺點也是顯而易見，然而折扣的果實太過甜美，因此法拍屋仍是許多人的競逐目標，也是買到便宜房子重要的方式之一，祝福閱讀完本文的你，在未來的日子也能透過法拍的方式買到滿意的房子。
本文獲「房市氣象台」授權轉載，原文：想撿便宜一定要懂：買法拍屋的規則
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