房產小常識

和姊姊共同持有房子,想買下怎麼處理?專業代書解釋:先釐清產權問題

撰文者:房產溫度計 更新時間:2023-01-30 瀏覽數:29,680

圖片來源:達志影像

當家中長輩將房產過戶給子女時,若是由孩子們共同持有,未來賣屋該怎麼貸款呢?就有民眾在臉書社團買房知識家提問,和姊姊共同繼承了父母的房子,想買下來不知道要怎麼貸款,希望有經驗者分享方法。

共同持有怎麼貸款?先和姊姊協商付多少
這位妹妹表示,房子目前為「共同持有」,她想要買下姊姊的持分,但手上沒有太多現金,想知道買賣程序「自備是房子總價的頭期款,還是要買下姊姊那那份來算呢?」有經驗的社團成員在底下建議,「用買賣方式,看跟姊姊怎麼談,先付多少,其他分期付款;或者貸款下來,再一次付清餘款,然後你每個月還貸款給銀行」、「如果繼承已辦理完成,就用一般的買賣方式,但要有金流證明,否則會被國稅局視為贈與(你和姊姊為二親等),可能會課徵贈與稅(土地公告現值+房屋評定現值,超過244萬元的部分),將來要出售時,取得成本就是公告現值,稅賦會比較多」。


什麼是共有房屋?
「共有」,就是房屋由2人以上共同擁有所有權,常發生在婚姻及繼承關係上。但可分為「分別共有」或「共同共有」:分別共有是指多人持有房屋,但有規定比例,每個人都有可買賣、過戶、貸款等,不須經過其他持分人同意。共同共有則是沒有比例,想處理共有的房屋,皆須全部共有人同意。

共同持有可抵押貸款 但持分人全數同意
這個案例的姊妹屬於上述的「共同持有」,是否能夠貸款呢?資深代書解釋:「共同持有的房屋任一人皆沒有完整的產權,想利用共同持有房子向銀行辦理貸款是需要所有持分人同意的,無法以名下的部分產權向銀行貸款」。但部分民間機構是可以接受共同持有房子做為抵押品辦理貸款,不過只評估持分貸款人所持有的部分產權,不需要所有持分人的同意。社團成員也表示「先講好價錢,之後拿房子去抵押貸款,貸款出來,錢給姊姊,房貸你繳就好」。

本文獲「房產溫度計」授權轉載,原文:和姊姊一起繼承房屋 想買全部怎麼貸款?「共同持有」處理房子注意事項
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