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本金有限，靠房地產致富可能嗎？過來人分享：具備5技能，才能提高投資勝率
撰文者：吳孟昇 更新時間：2024-03-28
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圖片來源：達志影像
投資要成功，一部分取決於你要知道：自己的競爭對手是誰？我們為何可以勝出？
當我們盲目投資，最後以失敗收場，很可能是處於一個不擅長的領域，而且這個領域的對手比自己強大太多；也就是說，我們並不清楚自己的能力圈在哪裡，那麼要從該領域勝出，豈不是天方夜譚？
房地產投資，自古以來是華人世界中的主要選項之一，其優勢不外乎：
1.銀行鑑價的背書與實價登錄來觀察價格高低區間。
2.只用2成資金的高槓桿投資。
3.租屋市場的穩定需求。
4.房價與物價指數呈正比、抗通膨。
種種優點，也難怪房地產會成為投資標的選項之一。不過房地產標的很多，簡單可區分為預售屋、新成屋、中古屋3類。
我自己有過參與3筆中古屋房地產買賣的經驗，加上工作的業務項目之一是協助貸款，因此曾幫助過許多客戶房地產貸款估價，經驗雖有一些，但還稱不上豐富，不過在過程中，仍有些許收穫可和大家分享。
先聊聊當初為何我想學習房地產。主要是因為9年前買入人生第1間中古公寓，當時希望有房後可以向女友求婚，也能把爸媽接來一起住，圓自己一個兒時的夢想。
在對房地產完全不了解的情況下，我買在當時相對高點（最近才漲過成本價），買屋時遇到的房仲說，該公寓可貸款8成，但實際走訪銀行，卻沒有一家願意貸到8成，至多只有7成，而且這還只是口頭詢問的階段，還沒正式送件，也還沒針對職業收入進行審核。
就這樣，人生第1次買房，就遇到成交後差點付不出頭期款的窘境，後來是透過強大的代書才貸款到8成；此外，買賣過程中也差點用不合理的合約變相負擔原屋主的稅負——經過這次經驗，才讓我感受到房地產領域的水真的很深。
以我經驗不多但觀察到的心得，投資中古屋之前，我學到至少要具備以下5種技能：
技能1》與房仲或代書建立深厚關係的能力
一般在房仲業者的網站或店鋪DM看到的房子，幾乎都是價格處在市場行情之上的房子，如果有價格低於市場行情的物件，早在第一時間就由房仲或代書聯絡手邊的投資客，根本不需要上網宣傳，只要一通電話，專業的投資客就直接下訂，哪輪得到一般民眾購買？
所以要成為厲害的房地產投資客，與房仲跟代書培養良好的關係，絕對是最重要的技能。曾聽過一位房地產業的前輩說，他看過一位很厲害的投資客，每年都會舉辦尾牙，宴請近百位合作的房仲。
你說，這樣的關係建立之後，好的房地產物件會先給大投資客還是一般民眾？
技能2》立即請銀行窗口評估貸款的能力
買房子時，銀行要貸款多少給你，取決於你的職業、年齡、收入與信用評分，另外一個要素就是取決於房子本身的價值，其價值會隨著建造年份、樓層、地點、建物是公寓華廈或社區大樓等條件有關。
銀行會請鑑價公司去估算物件價格，再來決定要放款多少金額，通常最高貸款金額會是該房地產物件鑑價的8成，也就是說，鑑價1,000萬元的房子，銀行最多貸款800萬元。
專業的投資客，在看完房子要出手之前，會立即請銀行窗口直接預估可貸金額，這樣才知道要出多少價錢——房地產要獲利，在買下房子之前就已經大致估算好，而投資房地產，能用最大槓桿且盡量不要使用到自己的本金，幾乎是投資客的最大原則。
技能3》對房地產物件周遭行情暸若指掌的能力
曾遇過一位經驗豐富的房地產投資前輩，他對自己投資的區域深刻記憶在腦海裡，該區域路段、附近有什麼商圈或店家、學區都暸若指掌，不用打開Google Map就能清楚說出，對於附近的買賣行情、租金行情也一清二楚，好像實價登錄是他寫上去的一樣；就算是自己不熟悉的區域，也要有可以合作且對該區域極度熟悉的房仲業務。
我曾經跟他分享自己投資的房地產物件，只是說了地址，他立刻打電話，該名房仲就可以不假思索地告知該物件的優點與缺點，以及目前市場行情與租金價格大約落在哪裡，僅僅花不到10分鐘，他就做好市場調查，讓我印象非常深刻，更加明白投資房地產絕對不是一件容易的事。
技能4》預估要花多少錢修繕房屋的能力
我自己曾看過一間公寓，請銀行評估之後，預計頭期款只要50萬元便可以買下；但由於房子老舊，壁癌嚴重且有漏水問題，我第一時間請了一位不熟的防水業者估算價格，光是屋頂外牆防水就報價200萬元，這還不包含房子內部需要重新裝潢的費用，修繕該房子的總需求金額已經超出我的能力範圍，只好選擇放棄購買。
然而，不到2個禮拜，該公寓順利出售。聽鄰居說，買房的人稍微裝潢之後就出租了，應該也是一名投資客。專業的投資客通常有自己長期配合的工班，可以迅速估算修繕、裝潢需要花多少成本，可以預估房子的投資報酬率，藉此決定是否要投資。
技能5》與房仲業者、屋主談判的能力
市場上很多投資客開的課程，有一部分就是教你如何了解屋主與房仲的想法、搜集情報，以便在出價談判時能獲得最有利的條件。
因此，有房地產買賣經驗的人，常常會覺得在討論價格的過程中，氣氛凝重到很像在演一齣戲。相信經歷過買賣房地產現場情況的人，一定懂我所說的氛圍；而要搞懂房仲、屋主在想什麼，確實也是一門高深的學問。
以上是我個人的經驗分享。有了這樣的經驗之後，我認為投資中古屋，需要長期花時間在人際關係的培養上，才有機會獲取報酬率較佳的物件，不過這一點我並不擅長，於是選擇投資項目時，就漸漸放下中古屋房地產這個選項，把心力放在自己更有熱情的成長股投資上。
本文獲「獵犬的投資優化筆記」授權轉載，原文：投資中古屋房地產勝出關鍵，我學習到須具備這5項技能
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獵犬的投資優化筆記版主，專長為股票投資＋保險＋創造額度，並運用PDCA持續優化投資理財策略。目前擔任保險公司業務經理，熱愛投資與寫作，目標在50歲達成財富自由，持續分享學習過程，希望能幫著更多人成長！
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