房產小常識

換屋族換不到房!資深代書揭密2方法,換屋、節稅一把抓

撰文者:房產溫度計 更新日期:2024-06-17 瀏覽數:3,959

圖片來源:達志影像

根據各縣市地政局統計,全台六都5月份買賣移轉棟數合計2萬6,800棟,月增17%、年增26%,創下近11年來同期新高。新青安貸款不只是推升首購族群購屋意願,連帶包含自住客也掀起一波換屋潮,不過央行自2020年至今,共推出5波信用管制措施,其中六都加新竹縣市第2戶房屋貸款限貸7成,且取消寬鬆期,意外卡到許多先買後賣的換屋族,引發民眾陳情。

後來央行提出配套方案,也就是民眾只要跟銀行簽署切結書,申辦第2戶房貸時,1年內出售舊屋,新房貸款成數就不受7成限制,若違反規定,銀行即收回貸款成數差額,並自撥款日起收取利息或轉貸等違約金。


不過,縱使如此,對許多民眾來說,先買後賣要同時背兩間房屋貸款,一來負擔重,二來縱使限貸有配套措施,也有可能因為收入不足無法貸足自己目標額度。

根據《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統觀察近1年(2023.06.09~2024.06.07)討論「換屋」,不少網友關注房地合一、房貸、負擔、租房、屋齡等熱門關鍵字,網友表示「可以租屋換房阿,誰說一定要用買的?」、「想聽大家分享換屋的過程!」、「薪資沒大幅上漲下,想換房真的好難操作。」

究竟換屋族群在房市火熱的當下,該如何執行換房?由正業地政士聯合事務所所長鄭文在來解答。

資深地政士親授,2模式輕鬆換屋

1.延後交屋:

鄭文在指出,自己實務上碰到數起延後交屋的案件,也就是買方看到心儀的房屋後,和賣方商討先支付0.5或1成簽約金於履保帳戶,約定1年後再交屋,買方就趁著這段期間出售自己的舊房,約定交屋日到期時,將足額的購屋金存入履保帳戶,再開始進行過戶等流程。

他表示,因每個人認知不同,願意配合的賣方,有可能認為買方出的價格很不錯,或是認為房市已到高點等種種原因。加上,若透過房仲運用延後交屋模式換屋,極可能買賣都交由同位房仲,因此對方也會熱忱服務,協助溝通協調。且當下房市火熱,舊房出售也相對會較順利,不至於卡到時程,相對售後回租方式,換屋族也可省下一筆租金支出。

2.售後回租:

此外,售後回租也是另一種模式,也就是將自己的房子出售後,跟新買方洽談以一般租客的方式回租數月至一年不等時間,先完成買賣流程,再另行簽定租賃契約。

這對於賣方來說,房屋出售後可以免除2次搬家的麻煩,趁著回租期間趕快買下一間房,而對於買方來說,若沒有急切入住需求,租金又滿意情況下,譬如高於寬限期房貸金額,也是一種常見的換屋模式。唯需要談定點交方式,即可避免糾紛。

善用重購退稅,自住客聰明節稅

而在稅賦上,換屋族必須支付房地合一稅、土地增值稅等支出,若是自住民眾,就可以善用重購退稅。

1.房地合一稅

國稅局指出,房地合一稅的重購退稅優惠,無論是先賣後買或是先買後賣,申請退稅有以下5大要件:

1.出售的舊房與重購新屋需在2年內完成移轉登記。
2.個人或其配偶、未成年子女應在出售及重購的房屋辦理戶籍登記並居住。
3.出售及重購的房屋得是自住用,不能有出租、供營業或執行業務使用
4.新買的房屋在5年內不得出售移轉或改作其他用途,否則會被追繳退稅額。
5.退稅方式為房屋總價小換大,全額退稅;房屋總價大換小,按比率退稅。

2.土地增值稅

不論是先賣後買或是先買後賣,土地增值稅的重購退稅有以下5大要件:

1.出售的舊房與重購新屋需在2年內完成移轉登記。
2.出售及重購土地符合自用住宅用地:土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且出售前1年或新購後無出租或供營業用的住宅用地。
3.土地所有權人必須是同一人,但建物所有權人可以是本人、配偶或直系親屬。
4.所買的土地現值必須高於所賣的土地現值。
5.先買後賣的換屋者,要出售的土地,於購買新土地時,必須已符合自用住宅使用。

本文獲房產溫度計授權轉載,原文:房市火熱換屋族超頭痛? 資深代書傳授兩模式聰明換房又節稅
臉書粉絲專頁,請按此

延伸閱讀
不同年齡層,買房考量大不同...房產達人幫你分析,人生3大階段的購屋重點
預算千萬元內,雙北買房挑「老又小」房型最穩?房市專家籲:別忽略另一門檻
「存多少錢才買房?」佑佑建議:善用第一桶金,每月減輕1萬元房貸負擔

《房產溫度計》用數據陪你成家。

《網路溫度計DailyView》大數據趨勢專家透過網路社群、新聞時事資料庫《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統,每月處理逾千億的中文資料、網路語意,分析關鍵數據,發表最具公信力與參考價值的每日調查報導和口碑聲量排名,提供企業品牌、政治、科技生活、娛樂等產業洞察。我們致力於將複雜的大數據資訊轉化為易懂的洞察,讓你輕鬆掌握社會脈動與市場趨勢。



  • «
  • 1
  • »

您可能有興趣的文章