房產小常識
換屋族換不到房！資深代書揭密2方法，換屋、節稅一把抓
撰文者：房產溫度計 更新日期：2024-06-17
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圖片來源：達志影像
根據各縣市地政局統計，全台六都5月份買賣移轉棟數合計2萬6,800棟，月增17％、年增26％，創下近11年來同期新高。新青安貸款不只是推升首購族群購屋意願，連帶包含自住客也掀起一波換屋潮，不過央行自2020年至今，共推出5波信用管制措施，其中六都加新竹縣市第2戶房屋貸款限貸7成，且取消寬鬆期，意外卡到許多先買後賣的換屋族，引發民眾陳情。
後來央行提出配套方案，也就是民眾只要跟銀行簽署切結書，申辦第2戶房貸時，1年內出售舊屋，新房貸款成數就不受7成限制，若違反規定，銀行即收回貸款成數差額，並自撥款日起收取利息或轉貸等違約金。
不過，縱使如此，對許多民眾來說，先買後賣要同時背兩間房屋貸款，一來負擔重，二來縱使限貸有配套措施，也有可能因為收入不足無法貸足自己目標額度。
根據《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統觀察近1年（2023.06.09～2024.06.07）討論「換屋」，不少網友關注房地合一、房貸、負擔、租房、屋齡等熱門關鍵字，網友表示「可以租屋換房阿，誰說一定要用買的？」、「想聽大家分享換屋的過程！」、「薪資沒大幅上漲下，想換房真的好難操作。」
究竟換屋族群在房市火熱的當下，該如何執行換房？由正業地政士聯合事務所所長鄭文在來解答。
資深地政士親授，2模式輕鬆換屋
1.延後交屋：
鄭文在指出，自己實務上碰到數起延後交屋的案件，也就是買方看到心儀的房屋後，和賣方商討先支付0.5或1成簽約金於履保帳戶，約定1年後再交屋，買方就趁著這段期間出售自己的舊房，約定交屋日到期時，將足額的購屋金存入履保帳戶，再開始進行過戶等流程。
他表示，因每個人認知不同，願意配合的賣方，有可能認為買方出的價格很不錯，或是認為房市已到高點等種種原因。加上，若透過房仲運用延後交屋模式換屋，極可能買賣都交由同位房仲，因此對方也會熱忱服務，協助溝通協調。且當下房市火熱，舊房出售也相對會較順利，不至於卡到時程，相對售後回租方式，換屋族也可省下一筆租金支出。
2.售後回租：
此外，售後回租也是另一種模式，也就是將自己的房子出售後，跟新買方洽談以一般租客的方式回租數月至一年不等時間，先完成買賣流程，再另行簽定租賃契約。
這對於賣方來說，房屋出售後可以免除2次搬家的麻煩，趁著回租期間趕快買下一間房，而對於買方來說，若沒有急切入住需求，租金又滿意情況下，譬如高於寬限期房貸金額，也是一種常見的換屋模式。唯需要談定點交方式，即可避免糾紛。
善用重購退稅，自住客聰明節稅
而在稅賦上，換屋族必須支付房地合一稅、土地增值稅等支出，若是自住民眾，就可以善用重購退稅。
1.房地合一稅
國稅局指出，房地合一稅的重購退稅優惠，無論是先賣後買或是先買後賣，申請退稅有以下5大要件：
1.出售的舊房與重購新屋需在2年內完成移轉登記。
2.個人或其配偶、未成年子女應在出售及重購的房屋辦理戶籍登記並居住。
3.出售及重購的房屋得是自住用，不能有出租、供營業或執行業務使用
4.新買的房屋在5年內不得出售移轉或改作其他用途，否則會被追繳退稅額。
5.退稅方式為房屋總價小換大，全額退稅；房屋總價大換小，按比率退稅。
2.土地增值稅
不論是先賣後買或是先買後賣，土地增值稅的重購退稅有以下5大要件：
1.出售的舊房與重購新屋需在2年內完成移轉登記。
2.出售及重購土地符合自用住宅用地：土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且出售前1年或新購後無出租或供營業用的住宅用地。
3.土地所有權人必須是同一人，但建物所有權人可以是本人、配偶或直系親屬。
4.所買的土地現值必須高於所賣的土地現值。
5.先買後賣的換屋者，要出售的土地，於購買新土地時，必須已符合自用住宅使用。
本文獲「房產溫度計」授權轉載，原文：房市火熱換屋族超頭痛？ 資深代書傳授兩模式聰明換房又節稅
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