好房二三事

聯準會降息在即,美國房市將重啟熱絡?短期難解!3角度解析買房為何不簡單

撰文者:風傳媒 / 金牛幫幫忙 更新時間:2024-09-19 瀏覽數:1,349

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聯準會 房市 利率 房地產 房貸 降息

圖片來源:達志影像
摘要
創紀錄的高房價與高房貸利率,都迫使許多投資者對房市卻步。房貸利率若能緩緩下降,固然為成交低迷的房市帶來一線希望,但光是房貸利率降低,仍不足以立即解決美國購屋族的困境。

2023年,美國房屋銷售量跌至數十年來最低水準,原因當然是高不可攀的利率導致。如今降息在即,抵押貸款銀行業將希望寄託在聯準會(Fed)身上,期待利率稍稍降溫,以吸引購房者和賣家重返房市。

目前,美國房貸利率已降至約6.5%、為1年多以來最低點,且市場預期,2024年的房貸利率將繼續下跌。這個變化令房仲業者與買家都感到眼前一亮,特別是自2022年新冠肺炎疫情爆發以來,利率高漲一直強力抑制著房市發展。


《華爾街日報》引述全球績效管理諮詢公司蓋洛普(Gallup)今年5月公布的調查,全美僅有21%受訪者認為「現在是買房的好時機」,此數據創下歷史新低。

創紀錄的高房價與高房貸利率,都迫使許多投資者對房市卻步。房貸利率若能緩緩下降,固然為成交低迷的房市帶來一線希望,但光是房貸利率降低,仍不足以立即解決美國購屋族的困境,對成千上萬打算買房子的美國人來說,實現「買房子」,可不只是要付出一點努力而已。

例如,美國有一位62歲的房地產經紀人柯恩(Stuart Cohen),去年賣掉位於紐約州北部的房子,本來希望能搬至費城郊外,靠近父母的位置居住;然而市場的房價和房貸方案,很快地就讓他打消原本計畫。科恩面對現實,只能暫時選擇成為租屋族。他認為房市的現況實在諷刺至極,因為曾經是屋主的他,如今卻可能再也沒能力住在自己買的房子裡。

降息預期帶動公債殖利率、抵押貸款利率下探

房市交易情況,可能是經濟轉弱的風向球之一。因為聯準會主席鮑爾(Jerome Powell)於8月23日在傑克森霍爾(Jackson Hole)全球央行年會上表示,美國降息的「時機已經到來」;其實聯準會9月降息並非任意之舉,近期資本市場開始擔心,高利率造成的經濟衰退正在緩緩到來,專家預測,聯準會接下來的行動,就是為了鞏固就業。

迫在眉睫的降息預期讓美國公債明顯受壓,美國10年期公債殖利率於8月跳水低於4%以下,目前位在3.624%,連帶影響抵押貸款利率走低,不過較去年最低點3.288%仍有一段差距。

近期,30年房貸固定利率平均保持在6.35%左右,已經比去年第4季約7.75%的近年高點下降逾1%。聯邦國民抵押貸款協會房利美(Fannie Mae),和聯邦住房抵押貸款公司房地美(Freddie Mac)先前預測,30年房貸固定利率到明年年底前,有機會降至6.5%以下,如今看來已經提早實現。

圖片來源:聖路易聯邦儲備銀行

3角度分析美國房市疲軟的原因

儘管美國房貸利率持續緩步下降至1年多來最低,房市買氣依然冷清。《華爾街日報》以3個角度說明為何抵押貸款利率持續走低,並不能有效且快速解決美國人買房問題。

角度1》6.5%房貸利率仍遠高於疫情前

儘管30年期房貸利率有所下降,但仍在高點徘徊。在聯準會一系列升息政策啟動前,部分美國民眾已出手,用比現在更低的利率買房;其他人則考量美國經濟現況,深知短期內不太可能讓利率降到2022年年初、聯準會升息之前的數字,他們也無意頂著居高不下的房貸利率進場,房市交投自然冷清。

角度2》經濟衰退烏雲籠罩

另一方面,經濟可能衰退的預期,使住房市場的買氣更顯脆弱,有意換屋者考量到自己的收入與儲蓄條件,不少人暫時打消念頭。儘管聯準會希望透過降息重振景氣,然而別忘了,一旦聯準會迅速或是大幅度降息,皆暗示著經濟衰退的嚴重性,這又將導致房屋買賣成交數量減少。

一些金融機構已經感到不安。位於伊利諾州的房屋貸款公司United Home Loans指出,該公司今年承做房貸數量雖較去年同期上升20%,但仍大幅低於2021年同期表現。該公司總經理杜拉(Mike Dulla)表示,經濟衰退衝擊市場情緒,尤其過去2年半以來在房地產市場的挫敗,讓投資者選擇保持謹慎觀望。

角度3》房屋供應量少,持有成本增加

房屋供應數量不足也是房市無法進一步熱絡的原因之一。近年來,市場上可供銷售的房屋數量不足,令房價始終居高不下,甚至接近歷史最高紀錄。儘管最近供應量稍有增加,但仍遠低於歷史平均水準。

此外,買家也必須考慮近年來顯著上升的房地產持有成本,例如保險、房屋稅以及其他保養維護費用等。

總結來說,儘管美國抵押貸款利率降至1年多以來低點,但仍然遠遠高於前幾年,買方須承受壓力極大,令市場依舊不見樂觀;而高房價、供應量有限,以及經濟衰退的陰霾,令許多有意買房者只好按兵不動。

即使接下來經濟衰退的擔憂最終被證明是多餘的,市場也需要一些時間和更多訊號,才能真正恢復活力。

本文獲「風傳媒」授權轉載,原文:聯準會降息在即,美國房市會因此重新熱起來嗎?
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