好房二三事
聯準會降息在即，美國房市將重啟熱絡？短期難解！3角度解析買房為何不簡單
撰文者：風傳媒 / 金牛幫幫忙 更新時間：2024-09-19
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圖片來源：達志影像
摘要
創紀錄的高房價與高房貸利率，都迫使許多投資者對房市卻步。房貸利率若能緩緩下降，固然為成交低迷的房市帶來一線希望，但光是房貸利率降低，仍不足以立即解決美國購屋族的困境。
2023年，美國房屋銷售量跌至數十年來最低水準，原因當然是高不可攀的利率導致。如今降息在即，抵押貸款銀行業將希望寄託在聯準會（Fed）身上，期待利率稍稍降溫，以吸引購房者和賣家重返房市。
目前，美國房貸利率已降至約6.5%、為1年多以來最低點，且市場預期，2024年的房貸利率將繼續下跌。這個變化令房仲業者與買家都感到眼前一亮，特別是自2022年新冠肺炎疫情爆發以來，利率高漲一直強力抑制著房市發展。
《華爾街日報》引述全球績效管理諮詢公司蓋洛普（Gallup）今年5月公布的調查，全美僅有21%受訪者認為「現在是買房的好時機」，此數據創下歷史新低。
創紀錄的高房價與高房貸利率，都迫使許多投資者對房市卻步。房貸利率若能緩緩下降，固然為成交低迷的房市帶來一線希望，但光是房貸利率降低，仍不足以立即解決美國購屋族的困境，對成千上萬打算買房子的美國人來說，實現「買房子」，可不只是要付出一點努力而已。
例如，美國有一位62歲的房地產經紀人柯恩（Stuart Cohen），去年賣掉位於紐約州北部的房子，本來希望能搬至費城郊外，靠近父母的位置居住；然而市場的房價和房貸方案，很快地就讓他打消原本計畫。科恩面對現實，只能暫時選擇成為租屋族。他認為房市的現況實在諷刺至極，因為曾經是屋主的他，如今卻可能再也沒能力住在自己買的房子裡。
降息預期帶動公債殖利率、抵押貸款利率下探
房市交易情況，可能是經濟轉弱的風向球之一。因為聯準會主席鮑爾（Jerome Powell）於8月23日在傑克森霍爾（Jackson Hole）全球央行年會上表示，美國降息的「時機已經到來」；其實聯準會9月降息並非任意之舉，近期資本市場開始擔心，高利率造成的經濟衰退正在緩緩到來，專家預測，聯準會接下來的行動，就是為了鞏固就業。
迫在眉睫的降息預期讓美國公債明顯受壓，美國10年期公債殖利率於8月跳水低於4%以下，目前位在3.624%，連帶影響抵押貸款利率走低，不過較去年最低點3.288%仍有一段差距。
近期，30年房貸固定利率平均保持在6.35%左右，已經比去年第4季約7.75%的近年高點下降逾1%。聯邦國民抵押貸款協會房利美（Fannie Mae），和聯邦住房抵押貸款公司房地美（Freddie Mac）先前預測，30年房貸固定利率到明年年底前，有機會降至6.5%以下，如今看來已經提早實現。
圖片來源：聖路易聯邦儲備銀行
3角度分析美國房市疲軟的原因
儘管美國房貸利率持續緩步下降至1年多來最低，房市買氣依然冷清。《華爾街日報》以3個角度說明為何抵押貸款利率持續走低，並不能有效且快速解決美國人買房問題。
角度1》6.5%房貸利率仍遠高於疫情前
儘管30年期房貸利率有所下降，但仍在高點徘徊。在聯準會一系列升息政策啟動前，部分美國民眾已出手，用比現在更低的利率買房；其他人則考量美國經濟現況，深知短期內不太可能讓利率降到2022年年初、聯準會升息之前的數字，他們也無意頂著居高不下的房貸利率進場，房市交投自然冷清。
角度2》經濟衰退烏雲籠罩
另一方面，經濟可能衰退的預期，使住房市場的買氣更顯脆弱，有意換屋者考量到自己的收入與儲蓄條件，不少人暫時打消念頭。儘管聯準會希望透過降息重振景氣，然而別忘了，一旦聯準會迅速或是大幅度降息，皆暗示著經濟衰退的嚴重性，這又將導致房屋買賣成交數量減少。
一些金融機構已經感到不安。位於伊利諾州的房屋貸款公司United Home Loans指出，該公司今年承做房貸數量雖較去年同期上升20%，但仍大幅低於2021年同期表現。該公司總經理杜拉（Mike Dulla）表示，經濟衰退衝擊市場情緒，尤其過去2年半以來在房地產市場的挫敗，讓投資者選擇保持謹慎觀望。
角度3》房屋供應量少，持有成本增加
房屋供應數量不足也是房市無法進一步熱絡的原因之一。近年來，市場上可供銷售的房屋數量不足，令房價始終居高不下，甚至接近歷史最高紀錄。儘管最近供應量稍有增加，但仍遠低於歷史平均水準。
此外，買家也必須考慮近年來顯著上升的房地產持有成本，例如保險、房屋稅以及其他保養維護費用等。
總結來說，儘管美國抵押貸款利率降至1年多以來低點，但仍然遠遠高於前幾年，買方須承受壓力極大，令市場依舊不見樂觀；而高房價、供應量有限，以及經濟衰退的陰霾，令許多有意買房者只好按兵不動。
即使接下來經濟衰退的擔憂最終被證明是多餘的，市場也需要一些時間和更多訊號，才能真正恢復活力。
本文獲「風傳媒」授權轉載，原文：聯準會降息在即，美國房市會因此重新熱起來嗎？
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