好房二三事
婚前買房，怎麼登記才不吃虧？3招學起來，保護自己的財產
撰文者：安怡聊房子 更新日期：2025-02-27
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圖片來源：Adobe Firefly
摘要
情侶、夫妻買房問題多！登記「誰的名字」總是讓人苦惱？後續還會影響財產分配。善用預告登記、抵押權設定、借名登記這3招，來保障自身權益。
在上網看各種房市論壇的時候，一定看過以下這種留言：
「我該不該跟男朋友一起買房？」
「房子只登記女友的名字會不會有什麼風險？」
「婚前買房到底要登記誰的名字？」
當我們與另一半進入穩定的感情關係，可能就會開始討論「要不要買房子」的話題，接下來便面臨1個尷尬的決策——「房子」到底要登記誰的名字！想要跟另一半開口，但又覺得難以啟齒、傷感情，會不會「四四六六」分得太清楚，但分不清楚，又擔心感情生變、人財兩失，講不講都令人為難。到底該怎麼辦呢？
朋友、情侶合資買房，共同持有最保險
其實合資買房大概分2種情況：法律上沒有親屬關係的人一起買房，比如：情侶或朋友。還有就是夫妻這種有婚姻關係的人買房。那我們先討論「沒有親屬關係」的情況。
其實最安全的做法，當然就是共同持有，因為我國的地政登記制度沒有限制所有權人數量，想要登記幾個人都可以！
而且可以採用「分別共有」的方式，按照出資比例來分配產權。比如說你出6成，對方出4成，那你就獲得6成產權，對方拿4成產權，這個比例在謄本上都可以清清楚楚地標明。將來萬一感情生變，你還可以單獨自由處分自己的那部分產權，其他共有人，則是會有優先購買的權利。
共同持有2大缺點：無法共同貸款，消耗稅務優惠
共同持有有幾個問題須要注意：
1.貸款問題
產權可以共同持有，但是沒辦法「共同貸款」！所以通常只能有1位主要借款人，另1位就當連帶保證人。但誰要當借款人，就變成另一個需要討論的問題。
2.稅務問題
房屋稅跟地價稅會變成2份，須各自繳自己的那份，如果還想使用自用住宅優惠稅率，2個人就得各自用掉這個優惠。但是，如果你還有其他房子要用「優惠稅率」，就無法使用了，因為已經用在這裡啦！
而且將來如果有賣房子的需求，想用一生一次的土地增值稅優惠稅率，2個人的機會也都得一次用掉，須要考慮清楚。
婚前 vs. 婚後買房？先釐清你的夫妻財產制度
即將結婚的情侶，也許會想說「要先登記，再買房」；到時房子登記哪個人的名字就沒關係了。反正婚後都是一起持有的財產！如果你有上述這種想法，那可能對於我國的「夫妻財產制度」有點誤解。
台灣的夫妻財產制，可以分成2大類：1種是讓你自動套用的「法定財產制」；另1種則是特別去約定的「約定財產制」。而屬於「法定財產制」的民眾占比超過9成！
法定財產制
很多人以為結婚後買的房子自動變成夫妻共有，但這其實是錯的！在法定財產制下，婚後買的房子，登記在誰名下就是誰的，沒有自動變成共有這件事。但是，這裡有個重點！如果這對夫妻將來離婚了，如果是婚後才買的房子，登記在其中一方，那沒有持有產權的另一方，就可以跟對方主張「剩餘財產分配請求權」。
舉例來說：假設阿明跟小美結婚了。婚後他們買了1棟房子，房子登記在阿明名下，這時候房子當然是阿明的。但如果他們離婚了，小美就可以跟阿明要求分配這棟房子的價值，因為這是婚後買的財產，這就是很多人會認為婚後財產都有1份的原因，只不過這可以分配多少，這可能又會成為新的導火線。
用約定財產制來分別財產：婚後房子也不是你的
如果不想要這種「模糊地帶」，想要更明確一些，就要去申請「約定財產制」！約定財產制又分2種：1是分別財產制、2是共同財產制。
分別財產制就是各管各的，各自的財產各自持有，跟法定財產制很像，但最大的差別是離婚的時候沒有財產分配請求權！也就是說，房子完全是誰的就是誰的。
共同財產制則更直接，婚後買的房子不管登記誰名下，離婚就是一人一半。不過要使用「約定財產制」，一定要去法院進行聲請才行。
台灣的夫妻財產制整理
法定財產制：
結婚時自動套用，財產各管各的，將來離婚，婚後財產對方可主張「剩餘財產分配請求權」。
約定財產制：
1.「分別財產制」：跟法定財產制很像，最大差異是沒有「剩餘財產分配請求權」。
2.「共同財產制」：離婚時，財產通通一人一半。
房子在對方名下？預告登記、抵押權設定、借名登記3招自保
房子登記對方名下時，可以用下列3招保障自己的權益
第1招》預告登記
這招應該算是最安全的方式了。就是當房產在對方名下，但所有權設定時預告登記給你，將來對方如果要處分這間房子，不管是要賣房、抵押還是要送房子給別人，都要先經過你的同意，聽起來不錯對吧？
不過這個「預告登記」有個缺點，沒辦法對抗法院查封、假扣押、假處分那些的，所以如果對方的債務狀況不太好，你的房子還是有可能拿不回來的。
第2招》抵押權設定
就是房子雖然登記在對方名下，但你可以去設定僅次於銀行的第2順位抵押權。就像是你在房子上貼個大標籤：「欸，這房子我也有投資喔，賣掉的錢要分我！」這樣將來房子要是賣掉了，你就能在銀行拿到貸款後，優先拿到屬於自己的那分錢。但是做「抵押權設定」，除了要多付1筆1,000之1的行政規費給地政事務所外，你其實還是沒辦法阻止對方把房子賣掉的。
第3招》借名登記
其實就是人頭戶的概念！出錢的是你，登記的名字是他，將來出事時，你就要舉證證明自己也有出錢，只是借名登記給對方，但這裡還會遇到一些舉證問題，法院怎麼認定，或是有可能被看成是贈與等...，總之，這個做法風險過高，建議能避免就避免。
結語》共同持有最安全
不管是情侶朋友一起買房，還是夫妻要買房、最安全的方式當然就是共同持有。如果真的要登記在1個人名下，可以做預告登記，而已婚的夫妻，更要先搞清楚你們的財產制度是哪1種，畢竟房子都是大家辛辛苦苦賺的錢，買的時候多想一步，總比之後糾紛不斷來得好。
本文獲「安怡聊房子」授權轉載，原文：情侶、夫妻合資買房怎麼做才不吃虧？教你三招自保！
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跨入不動產領域10餘年的洪安怡，以產、官、媒三位一體的資歷，全面剖析房市，現任房屋搜尋平台「樂屋網」發言人。
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