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今天的日本、明天的台灣？買房零風險已成過去式！專家：這3種房子先避開

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當繼承遺產卻未辦理過戶，共有人越來越多。久了就會遇到共有人意見無法取得共識，以致房子無法處理的情形。

這種房子，共有人想賣賣不掉，想拆拆不了。這是最核心的困境。

根據法律（如日本民法），要出售土地或拆除建築物，原則上必須取得全體共有人的同意。

若上一代未辦理繼承登記，隨著時間推移，法定繼承人會呈幾何級數增加。只要有一位共有人反對，或者行蹤不明無法取得聯繫，整個房產就無法處置。

書中案例顯示，一塊土地的繼承人從26人增加到107人，導致連拓寬道路這樣的公共工程都因無法取得所有人同意而停擺。

更慘的是，即使房子處於「無法出售、無法出租、無法居住」的凍結狀態，持有成本卻不會停止。無法使用卻必須持續繳稅。

這樣的房子，也容易淪為危樓與治安死角由於共有人意見不一，通常也無法達成修繕共識，導致房產加速腐敗。

對於位置不佳且無法透過增加容積率（增加樓層或戶數）來籌措重建資金的房子，主要面臨幾個嚴峻的缺點與風險：

通常公寓重建的商業模式是利用「增加容積率」蓋出比原先更多的戶數，將多出來的房子賣給新住户，用這筆利潤來抵銷建築成本。如果房子位置不佳或法規限制無法增加容積，就無法透過出售增建房屋來獲利，並做為重建的資金。

這意味著重建的所有費用都必須由原本的業主自行分攤，對於許多依靠養老金生活的年邁業主來說，這是一筆無法承擔的鉅款。

由於無法透過出售新屋來補貼成本，業主內部對於是否重建會產生極大分歧。在難以達成重建共識下，房屋會陷入「僵死」狀態。而在位置不佳的地區，土地本身的價值往往不高。拆除一棟公寓或獨棟住宅需要數百萬甚至上千萬日圓的費用。

如果拆除費用高於土地出售的價格，業主不但拿不到錢，反而要倒貼費用才能處理掉房子。導致大家寧願拖著不管。

以上這類房子通常位於需求低迷的郊區或人口減少地帶。即使想賣房，也因為上述的維護成本和拆除障礙，導致很難找到買家，陷入無法脫手的惡性循環。

最後做個總結，在人屋雙老、少子化的趨勢下，買房零風險的時代已經過去了。買錯房，不僅可能不會增值，更可能會變成丟也丟不掉的燙手山芋。

今天的日本，就是10年後的台灣。

買房時記得要避開這3種房子，以免以後想賣也賣不掉，真的變成負動產喔！

房地產部落客-阿宅地產顧問。20年房地產與金融投資工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、AMC不良資產管理、估價師事務所等。政大地政及企管雙碩士，具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。希望結合房產投資、估價、財務等專業，為客戶解決一生的房產大小事。

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