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以房養老與留房養老差在哪?

撰文者:王儷玲 更新時間:2022-07-01 瀏覽數:5,738

台灣將在2025年進入超高齡社會,加上少子化趨勢,衍生出退休後的安老費用與看護需求等議題。根據主計總處的人口及住宅普查調查,2020年全台「住宅自有率」達78.6%,愈來愈多人在進行退休規畫時,會利用手中不動產作為養老金的來源。因此,近年來「以房養老」與「留房養老」常被討論。

「以房養老」又稱逆向抵押貸款,是屋主把房子抵押給銀行,並由銀行提供一筆或每月固定金額作為屋主的生活費。根據金管會銀行局統計,截至2022年3月,商業型以房養老貸款的核貸件數為5,846件,核貸金額為新台幣337億元,相較2021年3月底分別成長16%與16.6%。


以房養老的優點是,房子雖抵押給銀行,但屋主仍保有住在家裡的權利,不須額外負擔養老院的費用。屋主離世後,親屬可選擇償還貸款,或由銀行將房屋拍賣,從銷售金額扣除應繳貸款後,再將剩下的金額分配給家屬。但缺點是,萬一申貸年限已到,屋主仍活著,將面臨被追繳貸款且離開住家的風險。另外,從銀行的角度來看,由於銀行得承擔民眾長壽、房價跌價和利率波動等風險,導致銀行實務上審核較為嚴格,因此有些坐落於都市以外區域或屋齡較高的物件,可貸額度將相對受限,導致實際用來支應生活費的額度可能不夠。

有鑑於此,「留房養老」便是另一種選擇。留房養老是安養信託的一種,主要對象是55歲以上、手上不止一間房產的民眾。他們可以到銀行申請成立信託帳戶,以委託銀行「包租代管」房屋的方式,每月專款專用,並在扣除信託管理費之後,按月給付安養費用給受益人,讓高齡者不用擔心產權、資金管理等問題,且最終仍保有房產所有權,也讓房子能順利傳承。

過去也有些民眾選擇自行委託包租代管業者處理,因晚年可能面臨失智、失能等疾病,導致房產或資金被詐騙或侵占,甚至因子女爭產,最後失去房屋所有權。此時,透過留房養老,將房產交付信託運作,可避免以上情形發生。不過,留房養老也有風險,有些民眾的房子若位於租屋需求較小的地區,恐面臨無法出租、租金不穩,難長期產生現金流的問題。

長壽風險是老年退休最大的課題,若想晚年財務運用更有彈性,民眾最好提早開始準備;而「以房養老」與「留房養老」讓有房的民眾增加退休保障選擇,可善加利用,建構自己美好的退休生活。

學歷:美國天普大學風險管理與保險學系博士
經歷:金融監督管理委員會主任委員、國立政治大學副校長暨金融科技研究中心主任
現職:中華民國退休基金協會理事長、台灣風險與保險學會理事長

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