房產小常識

核貸條件、成本都要仔細評估

轉低利房貸　真能省到錢？

撰文者：林正文 更新時間：2009-05-27 瀏覽數：6,572


該如何補足貸款金額不足？鄧韻涵建議申請人可以提供財力證明來拉高自己的貸款條件，例如出具薪資證明、其他資產像是股票、基金的交易紀錄，來證明自己是具有還款能力。

其次，是提供保證人。台灣中小企業銀行個人金融部經理石琬如提醒，保證人最好有固定的收入來源，例如找任職公教人員的親友當保證人，可能比在一般企業任職的配偶，更有加分效果。

問題2：是否比較過轉貸的成本？

目前銀行推出的低利房貸，多數都屬於「階段式房貸」，也就是前兩年採取固定式利率，利率水準低於市場行情，但是第3年開始則採機動利率計息，利率就會突然飆高1％以上。但是這類「前低後高」型房貸商品，另一個特性，就是必須綁約，也就是如果在低利期間，若要提前還款，必須收取「違約金」，違約金通常是貸款金額的0.5％～2％不等。

因此，第一銀行消費金融業務處消金商品部經理陳惠蘭建議，想要轉貸的房貸戶，必須先留意自己的舊房貸是否已經過了綁約期，是否有違約金的規定。

如果貸款期限已經超過綁約期，需要留意在申辦新舊房貸時，必須支付新銀行的開辦鑑價費、抵押權設定、帳戶管理費等費用，這些費用合計約在2萬元不等，都必須計算在轉貸成本之內。

問題3：所謂低利是名目利率還是實質利率？

房貸戶在選擇房貸商品前，一定會比較各家銀行的「名目利率」，往往會忽略了「實質利率」。所謂的「實質利率」，是指以各銀行計算利率基準的指標利率來計算20年期間的總利息金額，再加上申辦貸款時，需要支付的開辦費、管理費等，再回推出來的百分率。

石琬如提醒，各家銀行的總費用年百分率，差距在0.1％～0.5％不等，也就是每100萬元的貸款，費用可能就差距1,000元到5,000元。


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