基金投資教學
不管環境有多差,小錢也能滾出大財富
愈早學習投資 就算賠光還能翻身
撰文者:潘佳凌
更新時間:2010-05-03
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結果,參加第四台投顧會員,卻讓Tony蔡在股市賠掉300萬元;花3年投資7檔基金,竟賠了30萬元賣掉。他辛苦工作5年存的積蓄,因為亂投資,最後全部賠光。為什麼積極投資,卻離夢想愈來愈遠?他反省,一定是自己做錯了什麼事,所以每天下班後,就到書店裡看書找答案,這才意識到,之前的投資方法大錯特錯!
從書本中,Tony蔡發現,正確的投資應該是要能賺進「長期而穩定的現金收入」,像是買房收租、買高配息股賺股息。而且因為是長期投資,所以不但能賺到每年或每月的現金收入,還能賺到資產增值的利益,這改變他過去想一夕致富、靠短時間市場行情波動發財的想法。
Tony蔡開始買進套房收租當包租公,半年後,隨著租金收入快速拉高到每月10萬元以上,他決定辭職回家,專心發展自己的投資事業。現在,他在大台北地區擁有數十間套房出租,價值達數千萬元,每月可以為他帶進超過20萬元以上淨租金收益。另外,他也撥出幾百萬元,長期投資一些股票。
論學歷,Tony蔡只是個專科畢業生,論背景,蔡姵纓的遭遇可能比大部分六年級生都慘,但是,他們靠著「認真存錢、用對方法投資」,都在30歲出頭的年紀就累積了上千萬元的資產。
買房出租2心法,自備款5年回本!
Tony蔡7年來從經營套房出租,到買兩房一廳物件出租,累積了上千萬元身價。他之所以能成功靠租金收入達到財富自由,在挑選物件上,除看重生活機能、交通便利等條件外,資金回收速度更是他精算「租金報酬」時的必殺絕招。什麼是好物件?在他眼中,除了前面提到的區位因素外,他有個「自備款5年回本法」的計算公式,計算方法相當簡單,想購屋投資的人都能參考,以下是他兩個購屋資金運用心法:
心法1》拉高貸款成數
一般人購屋希望多準備點自備款,降低向銀行貸款的成數,但從投資角度,Tony蔡則是盡量將房屋貸款成數拉高至8成以上,這個做法讓他能有更多自備款空間,去買進更多物件。為了讓自己的貸款條件更好,他固定與2~3家銀行合作。
心法2》自備款須在5年內回收
自備款是衡量租金報酬是否夠高的關鍵,因此他設定房屋買進5年(60個月)內的租金收入,要能夠將買屋自備款及支付銀行利息拿回來,以下是簡單計算公式:每月租金 ≧(自備款÷60)+銀行利息
舉例》
假設買進一間房子總價300萬元,自備款2成就是60萬元,貸款240萬元,依目前銀行房貸年息約2%計,那麼每個月的房租收入要多少以上,才是值得挑選的標的?
Step1.自備款60萬元分5年拿回來,每月要拿1萬元
60萬元÷60個月=1萬元
Step2.貸款240萬元,每月利息支出4,000元
240萬元×0.02年息÷12個月=4,000元
結論:每月租金要到1萬4,000元以上,才是值得投資標的
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