好房二三事
買氣低迷，建商已有降價意願
買預售屋 5招套出底價！
撰文者：潘佳凌
更新時間：2012-03-01
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第1招 實地走訪目標地區，打聽行情！
雖然目前房價很亂，但是提到買預售屋時，蔡璟柏跟Sway異口同聲說：「做功課還是必要的。」也就是要去了解周遭行情價格。假設你想買永和永安市場捷運站附近的預售屋，若附近有5個新建案同時銷售，談價格之前，就須先把這幾個案子的開價及優缺點都查清楚。
想知道建案的優缺點及價格，最重要就是到各案場實地了解，打聽訊息。因為在同一個地區銷售的建案，都必須先了解有哪些案子跟自己的案子同時開賣，因此也會想辦法了解對手的優缺點及銷售情況。
不過，由於市場行情混亂，現在有些預售屋代銷現場甚至不開價，就等著消費者自己上門來，再來開價應對。蔡璟柏說，遇到這種狀況時千萬不要客氣，勇敢的開一個「芭樂價」，說不定會有成交機會。另外，同區域裡有些建案還是會有創區域天價的價格出現，這種狀況通常是該區域裡的頂級住宅，屬於區域的指標型個案，由於其建材、裝潢的規格都高出一般住宅許多，因此在交叉了解各建案的價格時，可以不用列入參考。
過去建商多是以包銷的方式給代銷公司去銷售預售屋，開出一個底價給代銷，交由代銷去決定。然而，目前代銷為了銷售，開始個別擊破，也就是一戶一戶跟建商洽談降價，這種方式有可能讓成交價低於當初言定的底價，因此也是可以方便消費者的談價方式。
第2招 喊價從6折開始，套出底價！
Sway提到，「預售屋談價要先砍3成。」這個觀念很多消費者都已經知道，深諳市場變化的建商也懂得調價，因此不少建案都是拉高開價，但是，以目前的情況來說，由於買氣結凍，建商也願意調降底價，過去砍3成顯得太過客氣，要從6成價格開始談起，買到賺到。
以過去的情況來說，在第一次出價後，一定會經歷與銷售人員來來回回的議價過程，通常銷售人員第一次回報給消費者的價格大約在9折左右，最後的降價空間須由專案經理來決定。
但是，由於現在買氣急縮，建商為了搶客人，直接用引導的方式。舉例來說，銷售人員的話術會是這樣：「4樓價格很優惠，開價1,000萬，現在700萬就可以買到。」暗示買方價格空間有到7成。蔡璟柏也說，雖然目前建商檯面上沒有降價，但事實上，檯面下的降價空間其實不小，因為，建商或代銷為了刺激買氣，此刻讓價空間會提高，從牌價砍3成，其實也只是回到合理的價位水準。
預售屋的價格中，最早訂出來的價格是整個建案的平均底價，當這個價格決定後，接下來就可以依照各棟、各樓層來分別訂出底價。先訂垂直樓層的價格，再訂出同樓層不同戶的價格，最後再取「988、1088」吉利尾數。
假設一個新大樓的總樓高是26層樓，那麼中間樓層就是在13樓，以13樓為基準，愈高愈貴、愈低愈便宜。若13樓每坪是30萬元，每往上2層樓增加3,000元，往下也是如此。同樓層的不同戶，面景觀的價格較高，臨大馬路價格較低，調整價格也是每坪3,000元範圍。
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