好房二三事
買氣低迷,建商已有降價意願
買預售屋 5招套出底價!
撰文者:潘佳凌
更新時間:2012-03-01
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第1招 實地走訪目標地區,打聽行情!
雖然目前房價很亂,但是提到買預售屋時,蔡璟柏跟Sway異口同聲說:「做功課還是必要的。」也就是要去了解周遭行情價格。假設你想買永和永安市場捷運站附近的預售屋,若附近有5個新建案同時銷售,談價格之前,就須先把這幾個案子的開價及優缺點都查清楚。
想知道建案的優缺點及價格,最重要就是到各案場實地了解,打聽訊息。因為在同一個地區銷售的建案,都必須先了解有哪些案子跟自己的案子同時開賣,因此也會想辦法了解對手的優缺點及銷售情況。
不過,由於市場行情混亂,現在有些預售屋代銷現場甚至不開價,就等著消費者自己上門來,再來開價應對。蔡璟柏說,遇到這種狀況時千萬不要客氣,勇敢的開一個「芭樂價」,說不定會有成交機會。另外,同區域裡有些建案還是會有創區域天價的價格出現,這種狀況通常是該區域裡的頂級住宅,屬於區域的指標型個案,由於其建材、裝潢的規格都高出一般住宅許多,因此在交叉了解各建案的價格時,可以不用列入參考。
過去建商多是以包銷的方式給代銷公司去銷售預售屋,開出一個底價給代銷,交由代銷去決定。然而,目前代銷為了銷售,開始個別擊破,也就是一戶一戶跟建商洽談降價,這種方式有可能讓成交價低於當初言定的底價,因此也是可以方便消費者的談價方式。
第2招 喊價從6折開始,套出底價!
Sway提到,「預售屋談價要先砍3成。」這個觀念很多消費者都已經知道,深諳市場變化的建商也懂得調價,因此不少建案都是拉高開價,但是,以目前的情況來說,由於買氣結凍,建商也願意調降底價,過去砍3成顯得太過客氣,要從6成價格開始談起,買到賺到。
以過去的情況來說,在第一次出價後,一定會經歷與銷售人員來來回回的議價過程,通常銷售人員第一次回報給消費者的價格大約在9折左右,最後的降價空間須由專案經理來決定。
但是,由於現在買氣急縮,建商為了搶客人,直接用引導的方式。舉例來說,銷售人員的話術會是這樣:「4樓價格很優惠,開價1,000萬,現在700萬就可以買到。」暗示買方價格空間有到7成。蔡璟柏也說,雖然目前建商檯面上沒有降價,但事實上,檯面下的降價空間其實不小,因為,建商或代銷為了刺激買氣,此刻讓價空間會提高,從牌價砍3成,其實也只是回到合理的價位水準。
預售屋的價格中,最早訂出來的價格是整個建案的平均底價,當這個價格決定後,接下來就可以依照各棟、各樓層來分別訂出底價。先訂垂直樓層的價格,再訂出同樓層不同戶的價格,最後再取「988、1088」吉利尾數。
假設一個新大樓的總樓高是26層樓,那麼中間樓層就是在13樓,以13樓為基準,愈高愈貴、愈低愈便宜。若13樓每坪是30萬元,每往上2層樓增加3,000元,往下也是如此。同樓層的不同戶,面景觀的價格較高,臨大馬路價格較低,調整價格也是每坪3,000元範圍。
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