房產小常識
Q92：轉貸到別家銀行，為什麼要付違約金？／Q93：我的房貸利率調升了，我怎麼都不知道？／Q94：為什麼我的房貸一定要綁產險，投保別家的產險不行嗎？／Q95：銀行的房貸合約條款，能不能要求修改？／Q96：簽本票做房貸的擔保，有什麼要注意的？
跳脫銀行9大房貸陷阱
整理者：編輯部
更新時間：2013-01-23
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一生中最沉重的負債通常就是房貸，動輒數百萬元、甚至上千萬元，但是辦房貸過程繁複，契約書條款又「落落長」，民眾若沒有花時間仔細閱讀、了解各項權利義務，一不小心就會誤蹈銀行的陷阱。因此，辦房貸前，一定要懂得避開以下9大陷阱，這樣房貸才會辦得「無後顧之憂」。
陷阱1》提前清償，以原核貸金額計算違約金
和女友相戀10年的Eric在新竹科學園區上班，在新竹縣竹北市買了新居，他向經常往來的銀行申辦房貸，繳款3個月之後，發現其他銀行利率較低，因此想要轉貸。未料原貸款銀行宣稱契約上白紙黑字寫得很清楚， 只要提前清償或轉貸，都必須支付違約金， 而且要以原核貸的金額計算。
消基會房屋委員會前召集人、現任地政士全聯會名譽理事長王進祥表示，Eric所遭遇的問題，是許多房貸族都會碰到的情形， 消費者在辦理房貸後，若突然有一筆資金可以提前還款，或是發現他家銀行利率較低而想轉貸，只要在綁約期限內，銀行普遍都會收取提前清償的違約金。各銀行的違約規定不盡相同，目前綁約年限多為2～3年， 第1年的違約金比率，通常是未償還本金的1%，第2、3年遞減。假設綁約3年，貸款1,000萬元，已經還了300萬元，1年內要轉貸，貸款人必須付違約金7萬元（700萬元×1%）。
但是，有些銀行的計算基準不是「未償還本金」，而是「原核貸金額」，此時違約金就是10萬元；因此可跟銀行爭取「未償還本金」為計算基礎，比較有利。
破解招數：選擇房貸產品時，注意是否禁止提前清償，在簽約時注意有無相關條文，如果房貸說明提前清償不違約，但是合約條文卻有其他規定，必須跟業務員談到最有利條件再簽約。
陷阱2》利率變更，收到繳款單後才會知道
由於利率變動會影響每月的房貸繳款金額，因此銀行在新利率生效前，必須以妥善的方式告知消費者。王進祥指出，根據《個人購車及購屋貸款定型化契約應記載事項及不得記載事項》，有關利率調整的通知方式為：「乙方除應於營業場所及網站公告外，須另佐以雙方約定之方式告知（上述約定告知方式得以電話通知、書面通知、電子郵件、存摺登錄、繳息收據列印、自動櫃員機螢幕顯示或報紙公告等），如未為約定者，則以書面通知為之。」
但消基會檢視銀行提供的契約書時發現，有些銀行除了在營業場所公告外，僅以報紙公告，顯然不夠周全，消費者如果自己沒有發現，通常都是收到繳款單後才會驚覺利息增加了。
簽約時要求明訂「利率變動」的通知方式，採用能通知到個人的方式最好，比如電話、電子郵件、掛號書面通知等，不要同意對方使用報紙公告。如果條約中沒有約定，直到收到帳單才知道利率調整，可依上述法令向銀行抗議，並要求改用書面通知。
陷阱3》擔保本票被銀行自行填入最高利率
消費者向銀行貸款時，會被要求以債務人身分開具本票作為債務擔保。債務人一旦在本票上簽了字，債權人不需要經由法律的訴訟，就可以直接持本票要求法院強制執行。因此王進祥提醒，若銀行在契約內放入恐怖的約定，消費者就可能得背負不確定利率的債務。
舉例來說，有銀行的契約書寫著：「如立約人與貴行多筆借款往來之利率有不同或變動者，貴行得自行在擔保本票上填載立約人與貴行約定之最高利率。」也就是說，如果消費者已經簽下本票作為債務擔保，無論在該行有幾筆借款、各筆間的利率是否有不同，都會被填上最高利率。
破解招數：開立本票前，先確定合約的相關條款，不能讓銀行有權「自行填載」本票利率。如有這樣的條文，應修改成「利率從雙方之協議」。
1.多比較，勿輕易簽約
2.要求銀行提供契約審閱期
3.有任何問題都應提出
4.要求銀行提供每一期的繳款金額明細
5.訂定還款計畫
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