房產小常識
3大殺價利器出籠 買方市場正式來臨
撰文者：郭莉芳
更新時間：2013-05-01
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▲去年中古屋移轉量比爆發SARS時還低
經過兩年的苦苦等待，台灣房市的買方市場終於來臨，這是真的嗎？先來看兩個數字，2013年3月五都買賣移轉棟數較上月暴增71.2%，如果你對冰冷冷的數字沒感覺，那麼再來看以下這則故事。
李皓是一名小導遊，老家住台北市松山區，打算今年跟女友步入禮堂，準老婆最關心的第一件事當然是：結婚後住哪？以李皓的工作需要，離機場較近的新北市林口區是個適合覓屋的地點，而且房價理應比較能夠負擔得起。
懷揣著幸福成家的夢想，李皓到各預售屋案場，卻硬生生被澆了一盆冷水，他發現預售屋的開價在35萬元以上，他算了算，如果要買3房的房子，加上動輒30%以上的公設，起碼得買到權狀45坪以上，總價也要1,350萬元；於是他決定去找屋齡10年以內的中古屋，沒想到選擇還不少。因為這幾年建商拚命在林口推案，有許多社區大樓其實空屋頗多，走訪近半年左右，他以1坪近19萬元買下1 間屋齡6年的社區大樓中古屋，坪數將近40坪，以750萬元成交，是屋主開價的8折。
像李皓這樣的自住客正是近兩年來的基本買盤。政府從2010年6月起不斷透過政策來打壓房地產價格飆漲問題，例如央行在2010年6月宣布針對台北市及新北市10個縣轄市，祭出「選擇性信用管制」，限制名下已有房貸、要再買第二間房的人房貸上限不得超過7成，同時也宣布升息；緊接著在2011年6月實施奢侈稅，針對持有不到2年的房子，在移轉時開徵10%或15%的稅費，讓手上有多間房子的人趕緊在2011年5月底前拋售手上物件，以免被奢侈稅「卡」住，多繳一筆稅。
景文科技大學財金系副教授章定煊分析，這個政策明顯影響了2011年下半年的買賣移轉交易，根據內政部的統計， 2011年的全省買賣移轉棟數較2010年少了4萬多戶。
▲去年中古屋移轉量比爆發SARS時還低接下來， 2012年8月政府又推出實價登錄政策， 要求地政士與相關業者在完成交易的一個月內，要將成交資料上傳到內政部，力求交易價格能透明化。從此，房價不再被房仲業者或建商、代銷業者牽著鼻子走。
實價登錄推出前後，明顯地讓買氣徹底凍結，因為許多想買房子的人暫時「Hold 住」不進場，他們在等什麼？等著實價登錄系統上可以公開真實的成交數據，也因此2012年的全台買賣移轉棟數創下10年新低，比2003年爆發SARS、房市谷底時還要慘。
實價登錄政策上路9個月以來，共公布了20萬5,000筆資料（截至04.23）， 這個系統讓想買屋的民眾多了一個價格參考管道。實價登錄系統上路半年後，買方不肯加價、賣方不肯降價的僵持期終告結束，雖然價格短期內並不至於大幅下跌， 但買方將有更多元的選擇機會，買到價位與條件都符合需求的好宅。根據中信房屋新埔店副理楊子賢的觀察，以往開高價求售的屋主若願意降價，成交速度就會很快；現在的買方也很聰明，價格緊咬，只願意出合理價，而不願意追高，有資金需求的屋主只能妥協。
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