好房二三事
建築師教買房》自住舒適、轉手再賺一筆的增值屋這樣挑
撰文者：編輯部 更新時間：2018-09-06
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在台灣，建築師的個人品牌，已漸漸成為房地產行業行銷加分的一環。
每一個案件，從規畫開發開始，就需要建築師的參與投入，也因此，從建築師的角度和制高點來檢視房地產的增值潛力，更容易去蕪存菁、直搗核心。
實戰經驗豐富的王國輝建築師事務所主持建築師王國輝，簡單利用3大核心問題，教你用建築師的眼光，挑出自住舒適，未來又具增值潛力的好房子，特別對首購族來說，日後因家庭需求，必須換屋時，原來的房子能否賣個好價錢，對成就下一個理想家，影響甚鉅。
問題1》地段好不好？ 3大重點決定先天條件
什麼叫好地段？如何選擇一個好地段？王國輝總結出「生活機能」、「附加價值」、「區域發展政策未來性」3大重點。
王國輝表示，一個好的地段，生活機能一定相對完整，食衣住行育樂便利，即使位於偏遠郊區，也要利用集體造鎮的規畫機能補強。
其次，在附加價值方面，好的地段通常具備差異化或優質的景觀視野，面對或鄰近公園、河流、山景等，使得建築的價值增加，住戶的生活質感也提升。鄰居與社區認同度高也可以提高附加價值，再好的建築規畫，若缺乏適當維護，也無法長期保持價值，甚至提高價值，只有靠社區高度的認同感，才能與其他社區有所區別，價值差異就會存在。
至於未來發展性，除了重大交通建設，如捷運、快速道路外，特定的區域發展政策也是一個地段未來能否增值的關鍵。包括特定區域的公共投資，如台北大都會的台北港、重劃區、規畫中的北投士林科技園區等；成熟都心的都市更新計畫，以及特定的都市活動如台北國際花卉博覽會、瑰寶大道等都市活動，都對未來房價與轉手利潤有正面的助益。
問題2》建物好不好？ 5大面向檢測吸睛程度
建物的增值潛力，可以從「建築設計」、「景觀規畫」、「公共設施室內設計銜接」、「施工品質」，以及「開發團隊」等5大面向來看（詳見表1）。
地段決定房價的大趨勢（價格向上的斜率），建物則決定了房價會落在這個價格區間帶的位置。一個同時具備設計創意和生活機能的建物，相較於同地段的一般建物，價格就是比較高，能守穩在同地段價格帶的上緣，同時，在價格向上翻升的趨勢中，也容易領先創下該地段的新天價。
哪些建築規畫能吸引多數購屋者出高價買進？王國輝列舉下列3項，提供參考：
1.建築外觀立面：用立面分段或開窗比例，塑造韻律感及光影變化；低樓層加入細部設計，讓人可欣賞工藝與材料美感。
2.空間塑造：從入口開始塑造從大門到門廳、經過梯廳一直到家門口這段路程的氣氛，讓住戶或客人能享受建材、裝飾、光線、植栽或是空間的變化與設計質感。
3.公共設施空間：透過大面積開窗，讓大廳室內空間與中庭戶外空間交流穿透，使室內空間更明亮，也讓中庭植栽綠蔭成為室內視野的一部分，塑造整體空間感。
問題3》漲價空間大不大？ 2個要素墊高轉手價格
如果以人來做比喻，地段猶如人的出身血統，決定了房價未來增值空間的基礎；建物則是後天的教養和整形，可以加分，卻很難大翻盤；轉手性則是後天的際遇和環境。一個先天不良後天又失調的人，如果碰到了好的際遇也可能有翻身機會。
王國輝強調，房價墊高在於「持續不斷的利多」加「有限的供給」，只有持續的供不應求才能讓房價節節高升。若屬一次性利多，要留意是否有利多出盡的狀況。
有些重劃區因為利多不夠持續，或因供給量太大，需求無法持續開發提升，可能導致轉手不僅沒有利潤，甚至虧損。位於交通要點的大都心建案，通常需求會大於供給，轉手性會提高，也許不容易有爆發性的價格上漲，但維持穩定價格不難。
購買預售屋需慎選開發團隊，若重大利多實現時，發現喜愛建案的出售比例突然大幅提升，可以等投資客清場，價格回跌後再進場買屋。
出生：1969年
學歷：台大建築與城鄉研究所碩士
經歷：禾磊設計有限公司協同主持人、中華大學建築暨都市計畫學系兼任講師、大硯國際設計事業有限公司專案設計師
現職：王國輝建築師事務所主持建築師
推薦增值房產：北市都市更新計畫區塊的低價老房子
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