北中南行情
山寨豪宅漸出局，換屋族選擇增多
大台北 中小坪自住宅時代來臨
撰文者：林帝佑
更新時間：2014-08-29
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想買預售屋，又覺得現在市場上可選擇的產品太少？ 其實，你大可不必著急！根據以下3個原因，可以分析出在未來的1年8個月內，雙北市預售屋推案將會以首購的產品25坪至32坪、或換屋的產品45坪至65坪為主，過去常見的山寨豪宅，也就是地段不對、基地不方正、都市更新案都蓋大坪數的山寨豪宅會愈來愈少。
原因1》土地整合困難
基地規模偏小
民間的土地開發，除了建設公司跟地主合建之外，雙北市常見的還有都市更新；但不論哪一種途徑，目前土地整合仍窒礙難行。觀察目前雙北市推案就可以發現，大約有6成的建案，都是屬於面積200坪以下的小型基地，台北市更可以看到許多不滿百坪的「鳥籠建案」。
根據《住展》雜誌調查，目前銷售中的建案，基地面積最小的甚至只有32坪。
以台北市位於第三種住宅區的建地舉例，建蔽率為45%，也就是100坪的土地，單層僅能興建45坪，剩下的55坪是必須「空白」的法定空地；但是單層面積45坪，也就意味著，大多數建設公司只能規畫中、小坪數的產品。這是我們看到的第一個被動原因，接著，我們來看看官方的態度。
原因2》官方「建議」減坪
讓總價更平易近人
「（官方）建議增加小坪數設計」，誠美建築開發經理林銘峰說，該公司有一都市更新案，規畫地上17層樓的建物，原先6樓以下是一層4戶，皆為40坪左右的產品，7樓以上則為一層2戶，為70坪至80坪的產品；後來在台北市都市更新及爭議處理審議會上，委員「建議」增加小坪數設計。
於是誠美建築調整設計，將12樓以下全數改為「輕好宅」，坪數皆為40坪左右，「且也能讓產品的總價低於中央銀行所認定的豪宅，能避開台北市總價7,000萬元以上，貸款僅能5成之限制。」林銘峰說，這也是一般換屋族較能夠負擔的總價帶。
從審議會委員的「建議」來看，未來「都更豪宅化」的現象會愈來愈少，林銘峰推測，「山寨豪宅」可能會消失匿跡，尤其是「低樓層為地主分回之小坪數，高樓層則規畫大坪數、高總價之豪宅」。
原因3》自住買盤撐場
投資豪宅量減
在市場方面，某上市櫃建商研展專案人員表示，據他觀察，投機客在政府3年前祭出奢侈稅時，有一半就已「金盆洗手」，現在更因為選舉，政府為解決高房價的民怨，一下限縮貸款、一下提高稅負，加上景氣並未有明顯的復甦，投機客大概只剩下奢侈稅前的1/4。
高力國際董事蘇明俊表示，景氣好時，不論豪宅或山寨豪宅都有人投資，但是眼看房地產市場低迷，置產客也許仍會購買豪宅收藏，但對山寨豪宅的接受度則愈來愈低；自住或換屋族則仍買不起所謂的山寨豪宅。林銘峰表示，為了銷售，山寨豪宅勢必會調整，大坪數可能最終只會出現在頂樓和次頂樓。
而目前的銷售狀況，景文科技大學副教授章定煊透露，今年以來，台北市的假豪宅賣得零零落落，「銷售率真的是只有2%、6%」。未來區位佳、基地條件夠好的建地，崑山科技大學商業管理學院院長陳淑美分析，建設公司仍會蓋豪宅，但目前雙北市這種「好基地」不多，預估接下來將會以中、小坪數的產品為主流，因為自住或換屋族的時代來了！
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