好房二三事
未來3年新成屋大量出籠，賣壓沉重
看建商財報2數字 找到砍價籌碼
撰文者：林帝佑
更新時間：2015-06-30
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房市賣壓有多大？《Smart智富》月刊清查2014年上市櫃建商財報發現，「存貨」最多的10大建商「待售房地」和「在建房地」合計達2,742億元（詳見表1）。若以毛利率45%換算成實際銷售金額，預估未來3年、這10家建商將有逾3,976億元的新成屋會在市場流通，約當台北市去年整年預售屋和新成屋銷量的3倍！
按《住展》雜誌統計，台北市2014年全年新成屋和預售屋加總實際銷售金額僅1,324億餘元，換句話說，前述10大建商目前待售和在建的房地假設都在台北市、而且未來一旦成為餘屋，按去年市場的銷售狀況估計，至少得花3年時間才能消化完畢！
這樣的推論是否合理？從國泰房地產指數今年第1季的最新統計可以發現，全國新推個案去化率平均僅11%，相較於房地產景氣大好的2013年同期為19%，買氣接近腰斬，「少掉的這一半，以投資客最多！」景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出。由於市場上買家除了自住需求外，主要就是投資和置產，而且這樣的買家一旦買進預售屋，待完工後轉手出售的可能性相當大。因此，隨著房市去化速度放慢，未來3年當建商手上的新成屋大量出籠，賣壓將會相當沉重！
「存貨」多造成財務壓力
建商可能降價求售
《住展》雜誌企研室經理何世昌則分析，各建案銷售率是從2014年才開始大幅下滑。因此對建商而言，目前降價壓力還不算大，因現階段入帳建案都是2012年左右推出預售的個案，當時銷售成績普遍不錯，所以已經取得使用執照的「待售房地」金額並不高。但目前的「在建房地」，預計將從現在到2017年陸續取得使用執照，一旦出現承購戶退訂、加上銷售速度放緩，屆時建商「待售房地」將會大增，如去化不順，將使得公司無營收可供入帳。建商為降低財務壓力，降價求售的動作將明顯加大。
上市櫃建商編列財務報表須按IFRS（詳見名詞解釋）規定編列。依照這套會計準則，建商預售屋要認列盈餘，須待完工後才可入帳，還沒完工前，不論房子或土地都會被歸類在「存貨」項下。這使得上市櫃建商資產負債表項下的「存貨」金額都非常龐大，乃是公司最主要的資產來源。
過去10年，房地產景氣暢旺，價格愈賣愈高，「存貨」愈高的建商代表其未來營收和獲利的展望較佳。但隨著房地產景氣開始走下坡，一旦價格愈賣愈低，那麼高額的「存貨」將對建商財務形成壓力。資信聯合會計師事務所會計師陳俊廷指出，房地產市價若跌破建商成本價，財報就須認列「未實現跌價損失」，這會影響損益表，建商當期淨利會受牽連，進而拖垮每股盈餘數字，帶動股價跟著下跌。
因此，對上市櫃建商來說，如果發現房地產有跌價壓力，建商寧願賠售都比留著認列跌價損失要來得好。因為賠售雖會使毛利率下降，可是建商只要能換回穩定的現金流，公司營運就不會受影響。相對而言，陳俊廷認為，一些負債比超過50%的建商，若是存貨數字不斷攀高，為了降低借款利息壓力，以免公司因流動性不足、出現周轉不靈情況，在房市低迷時，降價求售動作會愈來愈大。
不過「存貨」內容不同，對建商的影響也跟著不同！章定煊解釋，建商「存貨」大致由「待售房地」、「在建房地」和「營建用地」3項加總而來，其中對建商影響較大的是前兩項。「待售房地」是賣不掉的餘屋，「在建房地」完工取得使用執照後，若未能賣掉也將變成餘屋。這些新成屋一落成馬上有折舊問題，建商若去化不順，還得支付房屋稅、地價稅。因此，「在建房地」在市況不好時，儘管建商硬著頭皮蓋完，若賣不出去，對建商就會形成龐大的負擔。
安侯建業聯合會計師事務所會計師簡蒂暖說明，隨著今年開徵囤房稅，建商若餘屋去化不順，公司營業費用將跟著拉高，是一項不斷滾大的負擔。
高「存貨」建商如何因應可能愈滾愈大的壓力？存貨金額在上市櫃建商排第2的遠雄建設公共事務室副總經理蔡宗易表示，儘管投資買盤退場，市場仍有自住需求。
建商度小月
轉往郊區推小宅
遠雄未來將多推自住型產品，「趨勢是坪數變小、總價變少」。不過，因為土地跟營建成本仍高，所以「視地區狀況、單價不一定會變低」。其次，因推案總價變低，將不考慮再買進貴的土地，所以台北市、新北市等一級地段將不碰，從2013年開始已布局新竹、桃園、台中、嘉義、台南等地。同時，後續推案會設法讓「營建用地」和「在建房地」維持一定程度的平衡，「不會有地就推案」。
儘管建商努力想維持房價不墜，不過，何世昌指出，由於銀行放款保守，使得房貸成數銳減，不少承購預售屋的投資人在自備款不足的情況下，就會選擇拋售。若是「建案在交屋前換手求售物件過多，交屋就會困難重重，部分建商因此乾脆把完工時間延後，讓客戶成功換手以求順利交屋。」
為刺激銷售，近期已出現「自備款只要1成」的個案。章定煊分析，建商因不願意直接降價求售，因此推出這種促銷手法，除了大幅降低自備款成數外，有些建商還會送裝潢、免契稅、免一定年度的房屋稅等。隨著建商存貨日益增加的趨勢愈來愈明顯，章定煊建議，想要購屋的民眾可從上市櫃建商財務報表中，透過以下2項指標，找到可砍價的案源或進場時機：
指標1》「待售房地」占存貨比重逾50%的建商
建商若「待售房地」占存貨金額達50%以上，顯示建商現金周轉壓力偏高，若是公司存貨占總資產又達7成以上，此時，買方不管選擇該建商的哪個建案，都有機會殺價、砍出理想的折數。
指標2》「營業毛利率」降至20%的建商
一般建商合理的營業毛利率約在20%上下，而目前大部分上市櫃建商營業毛利率都在30%以上，「也就是說房價即使跌10%、20%，建商都還有賺！」所以當多數建商營業毛利率降至20%時，表示此時房價已讓建商幾乎無利可圖，將是買房的時機。
IFRS為International FinancialReporting Standards縮寫，中文為「國際財務報告準則」，是指國際會計準則理事會編寫的一套準則，用意在使世界各國公司編寫財務報表時能有一套邏輯，以便能互相理解、比較；台灣於2013年實施，要求上市上櫃等公司全面以IFRS編製財務報告。
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