北中南行情
房市超額供給，新成屋跌價搶客
南台灣》短期供給量16年賣不完
撰文者：林帝佑
更新時間：2015-06-30
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淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰針對南台灣的房市狀況保守表示，「台南、高雄的房市供給量5年都賣不完！」但實際上，莊孟翰分析，若大膽假設這幾年房市多頭，購屋者多為投資客，在未來持有成本增加的狀況下，投資客轉售、長期累積的空屋和餘屋釋出，這些房產恐怕要16年以上才能賣得完！
市面上到底有多少供給量？假若將內政部統計處公布的建造執照戶數視為潛在供給、使用執照視為現有供給，並根據1個建案完工需約2年∼3年，將2012年∼2014年的戶數加總算出一個地區的短期供給量。由此，可得出台南市現階段的供給量達4萬9,733戶，高雄更高達6萬8,967戶（詳見表1）。
然而，莊孟翰說，根據以往經驗，台南平均1年去化的建案戶數約3,000戶、高雄則為4,000戶。對照短期供給量換算，台南光這3年的新屋加預售屋就需要超過16年才能賣完、高雄更是超過17年！顯見「5年賣不完」是樂觀了點。另外，觀察營建署調查的「低度使用（用電）住宅、新建餘屋（待售）住宅」統計，2013年第4季台南空屋率為10.38%、戶數為6萬7,371戶，餘屋也有1,875戶，而高雄空屋率為10.83%、戶數達10萬8,414戶，餘屋則有3,789戶，以數據來看，高雄的房市泡沫似乎更大。
建商縮量避免房市崩壞
高市5月申報開工僅8戶
面對高雄房市超額供給，高雄在地建商皇苑建設董事長郭敏能表示，當地建商有共識，會從控制供給量著手，避免房市崩壞，以今年5月來說，申報開工的建案總戶數只有8戶。郭敏能補充，2013、2014年高雄的推案量確實較大，2013年推案戶數有8,000戶，2014年則近萬戶，預計今年推案戶數會在建商共同壓抑之下，回歸到5,000戶上下的合理範圍。
至於市場第一線的狀況，高雄空屋率最高達12.06%的楠梓區，中信房屋高雄右昌加盟店店長陳美娟說，「楠梓區至少有20棟以上、超過7,000戶的新大樓在跟中古市場競爭。」在這樣競爭的狀況下，客戶會比較中古屋跟新成屋的價格，使得新成屋率先跌價搶客。
陳美娟解釋，因買方多以總價考量，現在以2房∼3房、總價400萬元以內的產品最好賣，而且買方會比較，如果中古大樓跟新成屋每坪只差2萬元∼3萬元，是不是選擇新成屋比較好？因此，新成屋的價格開始往下鬆動貼近中古屋。
去年楠梓區新大樓開價每坪20萬元上下，成交約每坪17萬元，現在開價、成交價都往下修，開價降至每坪約18萬元、成交每坪13萬元∼16萬元；一般屋齡10年∼20年的中古大樓去年每坪站上10萬元，現在成交僅每坪9萬元∼10萬元。陳美娟分析，當新成屋的價格已經足夠吸引多數的買方，中古屋的價格就有可能受到挑戰。
另外，空屋、餘屋數量龐大的鳳山區，中信房屋鳳商加盟店店長林冶政表示，從2014年年底迄今，鳳山區整體房價向下10%∼15%，他舉例，地坪20坪、建坪40坪的透天厝，去年購買總價約500萬元，現在大約450萬元就可以入手，另外以文山特區的新大樓產品來看，去年每坪要20萬元以上，現在跌到每坪17萬元∼20萬元。
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