北中南行情

政策利空、餘屋量大,議價空間大增

大台北》活用3招買到降價新屋

撰文者:林帝佑 更新時間:2016-05-01 瀏覽數:21,650

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都說建商壓力大,房子只好降價賣,但到底降了多少?讓真實數字來說話。根據統計,台北市的新建案價格較高點累計下跌7.4%,目前平均每坪成交86萬元;至於新北市,因各區漲跌互見,平均僅下跌5.4%(詳見圖1),不過餘屋量大的區域,如淡水區,則已較去年第1季下跌11%。



台北市的新建案價格在2014年第3季來到波段高點,平均每坪成交92萬9,000元,但是受到政府打房政策影響,台北市較新北市率先開始下跌,迄今累計的跌幅也較新北市多出2個百分點。

然而,啟動此波房市下跌的緣由,除政策利空外,全國不動產企研室主任張瀞勻說,餘屋量大增,也是造成房價崩盤的原因之一。

根據《住展》雜誌統計,大台北地區餘屋量最多的行政區為三重區,從2010年1月至2016年3月為止共累計1,419戶已經取得使用執照的餘屋,其次為淡水區的1,275戶、和新莊區的1,246戶(詳見表1)。


以三重區來說,2016年第1季買賣移轉棟數僅為585戶,就算市場上都沒有中古屋、或其他新增的供給,這樣的餘屋量也要超過7個月才能賣得完。

從統計中也發現,新北市新建案平均價格下跌5.4%,但部分餘屋量大的區塊已有雙位數的跌幅。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,因為房價還有其他因素干擾,其中以「題材」最為重要,像三重區的交通題材很強,離台北市又僅一橋之隔,因此修正幅度不顯著。

不過何世昌也提醒,許多區域,包含三重區,今年會進入另一波交屋潮,需持續觀察後續有沒有跌幅擴大跡象,因為現在市場上最受歡迎的個案是「降價案」,不管什麼產品,有降價才有成交,顯示民眾預期下跌的心態仍在。

所謂降價案,何世昌說明,如果該個案是區域最低價,或比其他個案便宜1成左右,或甚至跟中古大樓價位接近,就會相對熱賣,譬如位於台北市中正區的「太平洋之森」,可售戶數約80戶,平均開價每坪80萬元,最低成交價為6字頭,在慘澹市況下仍2個月內完銷。張瀞勻補充,該案周邊屋齡20年∼30年的10樓以下華廈,均價每坪55萬元左右。

土法煉鋼看屋
善用比價法開價

民眾要如何掌握最新市價呢?由於實價登錄揭露的新建案價格都是「過期」資訊(詳見Tips),民眾不能得知目前銷售中的新建案究竟賣多少錢,就算有登錄資訊,天時地利不動產顧問公司總經理張欣民提醒,仍要小心是建商「左手賣右手」,藉登錄資料墊高成交價。何世昌說,土法煉鋼還是最有效的方式,把附近的新建案都看完,利用比價法去加減價,如周邊無銷售中個案,就利用中古大樓去加價,假設屋齡20年的大樓,一般而言會跟新建案價差約2成∼3成,可利用比價原則,再斟酌個案特色加減價。

《不動產經紀業管理條例》規定,代銷業者「應於委託代銷契約屆滿或終止30日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊」,然而很多建案都是從取得建照後就開賣,賣到完工可能還賣不完,代銷契約一直存續,即便後來完售、實價揭露,民眾看到的很可能已是2∼3年前的成交行情。


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