房產小常識
包租公律師蔡志雄教你輕鬆晉升有殼族
精算口袋深度 挑到抗跌好房
撰文者：呂郁青
更新時間：2018-11-01
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「房價這麼高，我買不起啦！」許多年輕人大喊買不起房子，但包租公律師蔡志雄認為，大台北地區房價長期來看，大漲小跌，趁這4年房價回軟，可用只比房租高一點的代價，先買小房、再換大房，以屋換屋，若這次再不進場，以後更難晉升「有殼族」。
有人擔心因少子化，而看空房價會跟日本一樣下跌，但蔡志雄表示，房價跟著工作機會走，東京是全日本最抗跌的區域，也是第1波上漲的城市，全台灣工作機會以北部居多，特別是台北地區（台北市與新北市），也會是台灣房地產最抗跌、最早漲的地區，是置產優選的區域。
很多人幻想一開始就要買大房，當然永遠覺得買不起房子。蔡志雄說：不要坐著空想！其實，只需要做兩件事：計算可負擔的房屋金額、動手上網找房子，在挑屋的過程中，一開始不要先要求100分，先求有、再求好，挑出缺點最少、優點最多的房子，透過換屋，一步步向心儀又買得起的房子前進。蔡志雄用實際例子圖解給你看：
1.評估購買力》首購族可採「可貸款金額／0.8」做推算
蔡志雄說，月薪3萬元者，想獨力負擔房貸買房的確不容易，因此只能先專注本業，提高競爭力，爭取加薪，同時努力存自備款，只要月收入達5萬元，趁現在房價下修近11%（2014年第2季至2018年第2季），其實是買得起雙北市的房子。想知道自己能買得起多少總價的房子，有以下4步驟：
步驟1》設定每月房貸支出上限
蔡志雄認為，買屋雖然重要，但不能占支出比率過高，他建議可以用約月薪的1/3來計算，當成每個月可以支付房貸的最高上限。
以月薪5萬元來說，每個月可支付的房貸上限就是1萬6,500元，這金額只比房租高出幾千元，但卻可買下屬於自己的房子。公式如下：
每月支付的房貸上限＝月薪×0.33
若是一般上班族，蔡志雄不建議用年薪的概念來計算，因為多數上班族的年終是1到3、4個月，這筆可用在旅遊、保險等額外支出上，若都算進房貸支出，人生過得太苦啦！
而如果是科技新貴或是業務員，其分紅或是獎金的收入比月薪來得高，則可以用「年薪／12個月」的方式，換算成每個月的收入，來計算房貸支出上限。
步驟2》計算可貸款金額
目前房貸利率約在1.5%至1.68%，但每家銀行房貸利率各不同，加上美國升息，未來台灣說不定也會步上升息之路，因此蔡志雄建議，可用較為保守2%利率來計算房貸支出。
每100萬元房貸、利率2%，若貸款20年，每月本息均攤金額約為5,000元，若將貸款年限延長到30年，每個月本息均攤金額不到3,800元，進而可算出可貸款金額，公式如下：
可貸款金額＝每個月支付房貸上限／每個月本息均攤金額×100萬元
由此可知，1個月1萬6,500元房貸支出，若選擇20年期房貸，可貸到330萬元（＝1萬6,500元／5,000元×100萬元），若選擇30年期房貸，可貸到434萬元（＝1萬6,500元／3,800元×100萬元）。
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