好房二三事

雙方都受惠,還能有效降低糾紛

用3好處說服房東 成功申請租金補貼

撰文者:林帝佑 更新時間:2021-07-01 瀏覽數:16,932

如果您喜歡這篇文章,請幫我們按個讚:

租金補貼預計將於8月開跑!原先每年度的租金補貼申請1年只開放1次,自去年開始,改為開放2梯次,第1梯次是當年度的8月、第2梯次則是隔年的1月或2月。

而在今年初的租金補貼申請期間,以提供糾紛調解與法律諮詢為服務項目之一的崔媽媽基金會,收到最多的諮詢案例就是:房東不願意讓房客申請租金補貼。崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠觀察,最主要的原因,仍然是房東擔心被稅捐單位查稅,進而降低收租的報酬率。


「賺錢繳稅,天經地義」,但政府為了讓租屋市場更透明,2017年頒布的《租賃住宅市場發展及管理條例》,以及今年5月甫修正的《住宅法》等等,其實都有不少針對房東的稅負優惠。

因此,若房東不願意讓你申請租金補貼,你可以試著用以下3項好處來說服房東,若房東同意,雙方都能從中受惠:

好處1》申報租賃所得有優惠
身為房東,可能會想:「不申報租賃所得,有沒有稅負優惠根本沒差。」但是,新北市地政士公會公共關係主委鄭文在表示,這幾年政府積極執行抓逃漏稅,若被查到,房東要付出的代價不僅是補稅,還會被裁處最高為漏稅額2倍至3倍的罰鍰,得不償失。

而一般房東申報租賃所得時,曹筱筠表示,有2種申報方式,一種是「標準費率直接扣除」,房東不需提供任何證明文件,直接以當年度房屋租金收入的43%列為必要費用來申報;另一種是「逐項舉證費用」,採列舉扣除的方式,房東需檢附完整相關憑證,可扣除因租賃而發生的相關費用,如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及代管的費用等。

但是,若為「公益出租人」,也就是依照《住宅法》第15條規定,將房屋出租給「接受主管機關租金補貼或其他機關辦理之各項租金補貼者」的房東,將有稅負上的優惠。在5月《住宅法》三讀通過之前,原先每屋、每月的免稅額為1萬元,修法後,免稅額拉高至1萬5,000元。

即每月租金在1萬5,000元以下時,房東根本不用擔心房客申請租金補貼,會造成所得稅增加。即便超過1萬5,000元的免稅額額度,超出部分也可以用43%扣除必要費用進行申報,租賃所得將大幅降低,綜合所得稅額也會明顯下降。

舉例試算,阿珠姨將房屋出租一整年,每個月收租2萬元,以一般房東身分,採用標準費率直接扣除申報租賃所得,其收入為13萬6,800元;但阿珠姨若是出租給領有租金補貼的房客,其身分為公益出租人,申報的租賃所得將大幅降低至3萬4,200元(詳見表1)。


好處2》房屋2大持有稅可減免
除了所得稅方面有優惠之外,地價稅和房屋稅雖為地方稅,但中央統一在《住宅法》和《房屋稅條例》中,也給予公益出租人相對的減免規定。

以地價稅來說,匯康資產管理有限公司副總經理吳懿倫表示,一般用地的地價稅採累進稅率,適用千分之10至千分之55不等,但《住宅法》第16條規定:公益出租人出租房屋之土地,直轄市、縣(市)政府應課徵之地價稅,得按自用住宅用地稅率課徵。即身為公益出租人的房東可適用自用住宅用地稅率千分之2,比起一般用地至少節省5倍的地價稅稅金。

房屋稅部分,依規定,房屋稅稅率依照不同使用項目及戶數而有差異。若為住家用房屋,自住或公益出租人可適用1.2%的最低稅率,但房東若出租給一般房客作為住家用,則視持有戶數適用1.5%~3.6%的稅率。所以,公益出租人和一般房東的房屋稅至少相差0.3個百分點。


您可能有興趣的文章