好房二三事
進入升息循環，屋主賣房意願增
掌握售屋4步驟 交易過程更順利
撰文者：林帝佑
更新時間：2022-05-01
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步驟3》
評估稅費、減免問題
再度確認售屋意願
下一步，評估稅費、減免問題，再確認是否要售屋。像是房地合一稅，因為有自住優惠—獲利在400萬元以下免稅，超過400萬元的部分則以10%稅率課徵。但是想要享有該優惠，需滿足「個人、配偶或未成年子女設有戶籍，持有並實際居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用」的條件。
另外，土增稅也有「一生一次」或「一生一屋」的自用住宅用地稅率優惠，稅率為10%，但同樣需滿足出售前1年或前5年未曾供營業或出租或相關的戶籍登記等條件。所以要評估稅費及減免的項目，確認現在售屋是否划算，或是否需要辦理戶籍登記等，如果要售屋，接著便是與房仲簽定不動產委託銷售契約。
步驟4》
簽定委託銷售契約
等待房仲尋找合適買家
確認要售屋，接著是找信任的房仲簽定不動產委託銷售契約。陳俊宏表示，對照內政部的定型化契約來看，合約中要留意以下項目：
①合約中的「委託銷售價格」是寫開價，且這個價格是屋主跟房仲協議好的數字，因此要寫上明確的金額，不能寫區間。
②「委託銷售期間」實務上常見是1個月至3個月。
③「收款條件及方式」，定型化契約中分為4期，通常都是前面3期各為10%、最後1期為70%，不過因為實際買方的狀況難預估，所以付款方式及比率，屆時會以買賣雙方簽定的合約為準。
④「服務報酬」方面，如果屋主有特殊條件，譬如，賣到2,000萬元就願意付4%服務費、賣1,900萬元就付3%等，要在合約的這個條文中寫清楚。此外，通常服務費為分段給付，買方簽約時付總服務費的70%、交屋付30%，建議不要一次付清，因為買賣雙方簽約後還有流程要走，萬一銷售流程未完成，服務費可能會拿不回來。
⑤「受託人之義務」，會請屋主選擇同意或不同意授權房仲代收買方支付之定金。差別在於，若選同意，表示從房仲收到定金開始，這筆定金的效力就生效；若選不同意，則要等到屋主收到定金，加上在要約書或斡旋書上簽名後，定金才生效。如果擔心轉交的過程中買方反悔，建議屋主可選擇同意房仲代收。
⑥「沒收定金之處理」，指買方支付定金後如違約不買，定金被沒收後該怎麼處理的條文，通常是屋主與房仲各50%，簽約時要將比率載明。
⑦「違約之處罰」，條文中寫道：委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者將有罰則，但實務上有分「專任約」及「一般約」，前者是僅交由一位仲介銷售，後者是委託多位仲介。如果想要簽一般約，就要修改「委託人終止契約之責任」及「違約之處罰」的規範，讓合約可以「單方面變更」以及「在尚未被通知找到買方前，屋主都可以單方面終止」，並刪除「自行出售或委託第三人仲介」之罰則。
⑧契約最後有附件為「不動產標的現況說明書」，如果屋主有屋況要說明，譬如漏水、增建等，都應載明於此，房仲有協助確認的調查責任，並應於日後告知買方。
簽完合約，就等房仲尋找買家，待找到合適的買主，議價、簽約、過戶走完後，付清相關的服務費，售屋流程就告一段落。售屋過程中，雖有房仲協助大小事，但屋主仍應了解行情、留意簽約的相關細節，才能夠保障自己的荷包。
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