現在看房子，你會發現很多預售個案以「天價」上市，原本附近新成屋行情每建坪成交約32萬元，但新推出的預售案每坪卻定價42萬元，感覺上只要是新推的預售案，價格就會高出許多。預售屋、中古屋及新成屋之間，難道沒有一個合理的價格標準？
評估不動產價格的方法有3種：一是市場資料比較法；二是收益還原法；三是成本法。接下來就教你活用這3種方法，來計算預售屋、中古屋、新成屋的合理價格。
Tips：新成屋及中古屋的定義是什麼？
新成屋的定義是房屋完工後3年內，沒人居住過的房子；至於中古屋則是在二手市場交易，已經不是第一手的新房子，新成屋與二手中古屋每建坪房價不同。
《方法1》從新成屋推算預售屋合理價
買預售屋等於是買「房子期貨」，因為建商是用興建完成後的價格賣給你，所以預售屋的房價會最高，其次是新成屋及中古屋。也就是預售屋賣的是「未來2年房價上漲的價格」，因此預售屋價格合不合理，必須做施工期間的貼現，也就是把未來的價格折現為現在的價格，可以用同區域新成屋的合理價來計算。
◎公式：預售屋合理價＝新成屋合理價×（1＋i）n次方
i：就是不動產投資的機會成本，因為買預售屋會有風險，i等於不動產投資報酬率＋風險係數。