好房二三事

為了買房省下2/3的人生 美研究發現房產拖垮中產家庭

撰文者:黛安.穆卡伊 更新時間:2018-01-24

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租屋 買房 房貸




買房害慘中產階級

紐約大學經濟學家愛德華.吳爾夫(Edward Wolff)研究美國社會財富排位前1%、接下來19%(他稱之為「上層中產階級」),以及中間60%(他稱之為「廣泛中產階級」)的財富分布狀況,以及房屋所有權的影響。他的研究結果令人震驚:

美國中產階級的財富約有三分之二是房屋。廣泛中產階級有63%的財富淨值(資產減去債務)配置於主要居所。相較之下,上層中產階級的投資組合分散得多,來自房屋的財富淨值占比不到三分之一(31%)。最高1%的富人,只有9%的財富淨值是主要居所。


吳爾夫認為,中產階級的財富差距日益擴大,財務不堪一擊,原因在於過度投資於房屋。資產過度集中於房屋,加上購屋造成的高額負債,讓中產階級在大衰退和2008年的房地產危機期間受到重創。吳爾夫特別觀察2007到2013年期間,以評估這兩個事件的影響,結果發現廣泛中產階級受到的打擊最大:「這些年來,財富淨值中位數重挫、整體財富差距擴大,主因是中產階級家庭的高財務槓桿,以及房屋在投資組合的高占比。」

美國中產階級過度投資於房屋,但房屋投資並沒有得到相對的回報。相較於股票和共同基金等其他資產類別,房屋的報酬率一向偏低。中產階級過度投資於表現欠佳的資產。股票等金融資產的長期報酬率(從1983到2013年)約為9%;同一期間,住宅不動產的報酬率是3.5%。大蕭條和房地產危機期間(2007到2010年),住宅不動產的報酬率下跌約7%,幅度是金融資產報酬率跌幅的兩倍(3.7%)。此外,不動產價格的回升速度緩慢。衰退過後,從2010到2013年,住宅不動產的報酬率約為5%,但金融資產的報酬率超過2倍,超過12%。

由此可見,不管是長期、崩跌或復甦,在每種經濟情境中,最好都是持有金融資產,而不是住宅不動產。

請務必注意,以上的報酬資料是全國的平均值,但不動產同時具地方和個別特質。即使房屋是整體表現低落的資產類別,還是有些地方的房地產表現出色,房屋有可能是優良投資,有些住宅不動產也確實報酬可觀,但以美國全地來看,那些是例外,不是常態。

房屋所有權的3個迷思
美國政府降低抵押貸款利息、准許房貸利息列入扣除額、實施自用住宅出售利得稅賦優惠,如此耗費巨額成本、大費周章地鼓勵人民擁有房屋。美國夢的論述和政府的政策,立足於以下3個民眾深信不移的買房迷思。

迷思1:住宅會增值
真相:不一定。增值與否取決於整體經濟狀況、不動產市場的個別狀況、房屋類型、屋況、維護狀況,以及購買和出售的時點,處於不動產循環的階段。

迷思2:以所有權「建立淨值」
真相:能否建立淨值,取決於第一個迷思。只有房子能維持、提高價值,所有權才能建立淨值。你可能繳房貸繳了十年,但是不動產市場的一次大幅下挫,就把你的淨值打成負數,也就是房屋價值低於房貸餘額。

房屋所有權要歷經多年,才能建立淨值。繳房貸的頭幾年,主要是在支付利息,不是償還本金。所以有十多年的期間,建立淨值的速度非常緩慢。如果你的房貸是只繳息、不還本的那種,即使按期繳納,也不會建立任何淨值。

迷思3:房貸利息可以節稅
真相:絕大多數的美國人都無法利用房貸利息節稅。你必須採列舉扣除,房貸利息才能列為扣除額,但根據財稅政策中心(Tax Policy Center)的數據,只有30%的美國人採用列舉扣除。只有在列舉扣除額高過標準扣除額時,採取列舉扣除額申報才有意義。但是對大多數美國人來說,採標準扣除額申報比較有利。財稅政策中心表示,「就總額和占所得比來說,房貸利息扣除額對上層中產階級的納稅人提供最大的利益」。


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