好房二三事

提前償還房貸本金 大大減少利息支出

撰文者:劉姵呈 更新時間:2018-04-20

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阿群存了好久的錢,終於存到買房的自備款,聽說因為川普稅改對美國經濟成長與通膨帶來影響,升息速度可能會變快,加上房價又在低檔,很多人都勸他買房子要趁現在,他在想若未來利率攀升,房貸負擔會不會變重呢?

過去台灣一直處於低利率環境,房貸利率也跟著在低檔,購屋族可能會以為只要存好自備款就可以輕鬆買屋,但國際認證理財規畫顧問(CFP)黃正勳表示,許多人沒有審慎考慮現在全球處於升息環境,未來房貸利率可能會隨之拉高,他建議,購屋族或房貸族應掌握以下3撇步,以因應未來房市變化:


撇步1》高估房貸利率進行試算
黃正勳建議,未來若是升息,購屋族評估自己的負擔能力就不能過度樂觀,因為現在大多的房貸都是指數型房貸,面臨利率隨時可能調高,不能再用初期的利率來試算,必須用後段或長期的房貸利率來看,未來購屋試算房貸時,最好以目前房貸利率再加0.5%~1%為計算基準,大多會以平均2.5%來試算,以免未來升息時付不出房貸。

撇步2》有餘力可提前償還本金
黃正勳建議,在房貸利率走升的趨勢下,建議購屋族可以一開始就選擇「本利攤還」,而且最好在行有餘力的情況下,能夠提前償還本金,這樣後面的每月貸款利息壓力也不會太大。

舉例來說(詳見下表),若以20年期,房貸利率2%,以貸款總價800萬元的來試算,償還到第3年時,貸款本息剩下699萬4,016元,若此時選擇提前償還本金50萬,總累計償還利息支出可以減少9萬220元。

撇步3》房貸族考慮轉貸或理財型房貸
對房貸族來說,若未來升息,其實可以考慮「轉貸」,因為有些銀行為爭取業務,會以較低的利率來吸引客戶轉貸,有助於節省利息,不過黃正勳提醒,這必須考慮省下的利息支出有沒有高於轉貸成本,因為轉貸可能產生的費用有違約金、代書費、設定費、鑑價代償費及手續費。

另外,他也建議,對於有資金需求的人來說,也可以考慮將房子可增貸的額度轉變成「理財型房貸」,這樣的好處在於,增加自己手上可動用資金的彈性,不動用時不計息,動用時才需要支付利息,且可隨借隨還。

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