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該買新房或二手房?一個良心建商對2019年後買房的中肯建議…

撰文者:胡偉良 更新時間:2018-04-09

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預售屋 買房 房貸 首購族




最近經常有朋友問我:針對現在的市場行情,作為一個有意購屋者,究竟應該注意那些事情?

我說:現在房市有點像十字路口,有的建案降價也賣不出去,有的建案去化迅速,一下子就賣完了,稍稍慢一點,就買不到了。當大多數人還在觀望和等待的時候,你能主動出擊做出選擇,那麼你就贏了。


筆者並不是要大家立刻買房,而是要付諸「行動」。大多數購屋者現在都停留在觀望和等待的階段。

當前社會的買房氛圍是:先看看媒體、朋友怎麼說,再問問「專家」什麼時候適合買房?如果沒有大的行情變動,那麼大家還是依舊是滑手機、逛街、吃美食,買房的計畫仍是暫擱一旁,一拖再拖。

有個定律叫做「二八法則」,用在日常生活上,指的是:20%的人知道行動才有結果,會去行動;而80%的人會被周圍的環境所影響,猶豫不決,沒有行動。

所謂行動,在房市指的是:看建案、跑房仲店頭,調查市場。所以只有不到20%是真正了解房市的人,只有這些人在資產保值這條路上走的更遠。

這篇文章,就是在你買房之前必須先上的第一堂課。

1.了解預售屋和二手屋
房市的第一課,就是搞清楚真正的市場是什麼樣?什麼是新房,什麼是二手房。

有人會說,新房就是預售屋,開發商賣的房子;二手房就是已經被買家買下來再轉手售出的房子。其實,事情未必沒那麼簡單。新房和二手房,是兩個完全不同的市場。新房市場與二手房市場是割裂開來的兩個市場,他們所面對的人群完全不一樣。

買新房時買方面對的是開發商或代銷,首先你會先進入裝修的金碧輝煌的售屋處,然後貌美的售屋小姐帶你來到精緻的樣品房,一對一的為你介紹建案資訊,隨後為你遞上剛泡好的茶水。若你滿意,條件談好了,預付定金,簽訂買賣合约。

每一步都有人提醒你怎麼做,每一步都不需要你自己籌備、計畫。

反之,如果買二手房,你要先學會熟悉地段,熟悉社區周邊的情況,再一個個看房,和賣家討價還價、簽定購房合约、交納稅費、辦理過戶。

這裡很多個環節都是需要買賣雙方同時參與,每一步都需要你親力親為,每一步都可能有陷阱和漏洞。

再看具體的付款方式。很多人認為,買房要看房子的總價,其實這不一定對的。我個人就發現在當前的低利環境下,買房中,每月償還的房貸對購屋者未必是大問題,往往難度最大的是籌足自備款的錢。

以新房、二手房都是總價1,000萬,自備款需要20%為例:
新房總價1,000萬,只需要支付頭期款40萬,之後再按月缴交5萬元,交屋前再缴40萬,餘下貸款800萬,若辦30年的房貸,每月要繳3萬元,亦即交屋時,只要準備不到100萬(含30萬~50萬的裝潢費用、契稅、税費)就搞定了,搬入新家。

反之,總價1,000萬的二手房,假設仍是貸款8成,800萬。這時需一次性的支付200萬,還有仲介費和其他稅費,光是仲介費就要比新房多支付2%,加上契稅、税費,一次性的自備款,往往就高達250萬之多。

所以,比起房子的總價,自備款才是買房的最大門檻。


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