好房二三事
為了買房省下2/3的人生 美研究發現房產拖垮中產家庭
撰文者：黛安．穆卡伊 更新時間：2018-01-24
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買房害慘中產階級
紐約大學經濟學家愛德華．吳爾夫（Edward Wolff）研究美國社會財富排位前1%、接下來19%（他稱之為「上層中產階級」），以及中間60%（他稱之為「廣泛中產階級」）的財富分布狀況，以及房屋所有權的影響。他的研究結果令人震驚：
美國中產階級的財富約有三分之二是房屋。廣泛中產階級有63%的財富淨值（資產減去債務）配置於主要居所。相較之下，上層中產階級的投資組合分散得多，來自房屋的財富淨值占比不到三分之一（31%）。最高1%的富人，只有9%的財富淨值是主要居所。
吳爾夫認為，中產階級的財富差距日益擴大，財務不堪一擊，原因在於過度投資於房屋。資產過度集中於房屋，加上購屋造成的高額負債，讓中產階級在大衰退和2008年的房地產危機期間受到重創。吳爾夫特別觀察2007到2013年期間，以評估這兩個事件的影響，結果發現廣泛中產階級受到的打擊最大：「這些年來，財富淨值中位數重挫、整體財富差距擴大，主因是中產階級家庭的高財務槓桿，以及房屋在投資組合的高占比。」
美國中產階級過度投資於房屋，但房屋投資並沒有得到相對的回報。相較於股票和共同基金等其他資產類別，房屋的報酬率一向偏低。中產階級過度投資於表現欠佳的資產。股票等金融資產的長期報酬率（從1983到2013年）約為9%；同一期間，住宅不動產的報酬率是3.5%。大蕭條和房地產危機期間（2007到2010年），住宅不動產的報酬率下跌約7%，幅度是金融資產報酬率跌幅的兩倍（3.7%）。此外，不動產價格的回升速度緩慢。衰退過後，從2010到2013年，住宅不動產的報酬率約為5%，但金融資產的報酬率超過2倍，超過12%。
由此可見，不管是長期、崩跌或復甦，在每種經濟情境中，最好都是持有金融資產，而不是住宅不動產。
請務必注意，以上的報酬資料是全國的平均值，但不動產同時具地方和個別特質。即使房屋是整體表現低落的資產類別，還是有些地方的房地產表現出色，房屋有可能是優良投資，有些住宅不動產也確實報酬可觀，但以美國全地來看，那些是例外，不是常態。
房屋所有權的3個迷思
美國政府降低抵押貸款利息、准許房貸利息列入扣除額、實施自用住宅出售利得稅賦優惠，如此耗費巨額成本、大費周章地鼓勵人民擁有房屋。美國夢的論述和政府的政策，立足於以下3個民眾深信不移的買房迷思。
迷思1：住宅會增值
真相：不一定。增值與否取決於整體經濟狀況、不動產市場的個別狀況、房屋類型、屋況、維護狀況，以及購買和出售的時點，處於不動產循環的階段。
迷思2：以所有權「建立淨值」
真相：能否建立淨值，取決於第一個迷思。只有房子能維持、提高價值，所有權才能建立淨值。你可能繳房貸繳了十年，但是不動產市場的一次大幅下挫，就把你的淨值打成負數，也就是房屋價值低於房貸餘額。
房屋所有權要歷經多年，才能建立淨值。繳房貸的頭幾年，主要是在支付利息，不是償還本金。所以有十多年的期間，建立淨值的速度非常緩慢。如果你的房貸是只繳息、不還本的那種，即使按期繳納，也不會建立任何淨值。
迷思3：房貸利息可以節稅
真相：絕大多數的美國人都無法利用房貸利息節稅。你必須採列舉扣除，房貸利息才能列為扣除額，但根據財稅政策中心（Tax Policy Center）的數據，只有30%的美國人採用列舉扣除。只有在列舉扣除額高過標準扣除額時，採取列舉扣除額申報才有意義。但是對大多數美國人來說，採標準扣除額申報比較有利。財稅政策中心表示，「就總額和占所得比來說，房貸利息扣除額對上層中產階級的納稅人提供最大的利益」。
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