房產小常識

新手必看》跟建商買預售屋貸款壓力輕,但有幾件事一定要注意⋯⋯

撰文者:黃嫈琪 更新時間:2018-10-02

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預售屋 買屋 合約

買成屋,取得產權才算數
成屋(包含新成屋與中古屋)的付款壓力會大於預售屋,通常1個月內就要繳交3成到4成的頭期款。有些新成屋是建商未售出的餘屋,購屋族可直接向建商買;若要購買屋主轉賣的新成屋與中古屋,可經由仲介管道,或直接向欲賣屋的親友購買。

議價
成屋近在眼前,能看、能碰,可說是購買成屋最大的優點。先設定好自己理想的條件,請仲介帶你看屋,直到尋找到滿意的房屋。看到喜歡的房子,核對土地及建物謄本確認產權完整後,決定購買,就可向屋主進行議價。


若是找仲介買屋,那麼向屋主議價這個階段,仲介會要求你繳交「斡旋金」,並簽下斡旋書,藉此向屋主進行議價。此時最好確實做好購買的準備,因為當屋主接受議價金額,斡旋金則轉為訂金;如果你反悔不願購買,這筆金額則可能被視為違約金而遭沒收,換作屋主反悔,則須加倍退還這筆金額。議價階段不願繳交斡旋金,也可以出具內政部版的「要約書」代替,無須繳交費用,但是同樣地,當雙方簽認要約書後,其中一方反悔,也要賠償對方房價的3%做為違約金。

下訂
若不透過仲介,直接向建商或屋主購買成屋,則可在簽訂成屋買賣契約前,先付一筆訂金,把房子訂下來。付訂金時,賣方必須開立訂金收據給買方,收據上應載明產權資料(例如房屋地址、坪數等)、談定的房屋總價、訂金金額、付款方式、雙方無法履約的罰則,並由賣方簽章,做為正式簽約時的依據。

簽約
當買賣雙方確定成交,通常約7天內,買賣雙方準備身分證、印章、斡旋書或要約書、訂金收據,再次檢視調閱土地與建物謄本,確認產權完整後,請代書簽訂成屋買賣契約。簽約時,買方須支付第一筆簽約款,金額為房價的1成(可扣除訂金後補齊差額)。

備證用印
簽約後,通常約7天內,須完成「備證」或稱為「用印」的程序,交由代書進行報稅,此時買方須再支付1成的房價。這項手續,即為買賣雙方備齊報稅與過戶文件(戶口名簿或戶籍謄本、房屋稅單、地價稅單等)、印鑑證明(須事先於戶政事務所申請)、印鑑章,交由代書於增值稅與契稅申報書、登記申請書以及所有權移轉契約書,蓋上買賣雙方印鑑章,完成後,將報稅文件送至稅捐機關。

貸款
若買方需要貸款,可在用印手續完成後,請代書協助辦理貸款,確認核貸金額。要特別注意,由於中古屋、套房等物件,貸款成數較低,下訂簽約之前,可請銀行估價,先確定貸款成數後,以評估自己的財務狀況與付款能力。

完稅
稅捐機關核發稅單後,買賣雙方繳清所有稅款(賣方繳納增值稅,買方繳納契稅),於代書通知的時間地點,買方須再支付1成的房價,完成完稅的手續。

過戶
繳清所有稅費後,所有相關文件交由代書,於地政事務所辦理土地與建物的產權過戶,最快3天內可取得房屋、土地所有權狀。過戶之前,也可再調閱土地與建物謄本,確認沒有被賣方做為抵押。

交屋
過戶完成,沒有辦理貸款者,於指定交屋日支付剩餘房價,可保留房價1成做為尾款,確認房屋沒有需要修繕的問題後,再進行交屋。有辦理貸款者,核貸後於指定交屋日,進行房屋點交。

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