房產小常識
新手必看》跟建商買預售屋貸款壓力輕，但有幾件事一定要注意⋯⋯
撰文者：黃嫈琪 更新時間：2018-10-02
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買成屋，取得產權才算數
成屋（包含新成屋與中古屋）的付款壓力會大於預售屋，通常1個月內就要繳交3成到4成的頭期款。有些新成屋是建商未售出的餘屋，購屋族可直接向建商買；若要購買屋主轉賣的新成屋與中古屋，可經由仲介管道，或直接向欲賣屋的親友購買。
①議價
成屋近在眼前，能看、能碰，可說是購買成屋最大的優點。先設定好自己理想的條件，請仲介帶你看屋，直到尋找到滿意的房屋。看到喜歡的房子，核對土地及建物謄本確認產權完整後，決定購買，就可向屋主進行議價。
若是找仲介買屋，那麼向屋主議價這個階段，仲介會要求你繳交「斡旋金」，並簽下斡旋書，藉此向屋主進行議價。此時最好確實做好購買的準備，因為當屋主接受議價金額，斡旋金則轉為訂金；如果你反悔不願購買，這筆金額則可能被視為違約金而遭沒收，換作屋主反悔，則須加倍退還這筆金額。議價階段不願繳交斡旋金，也可以出具內政部版的「要約書」代替，無須繳交費用，但是同樣地，當雙方簽認要約書後，其中一方反悔，也要賠償對方房價的3%做為違約金。
②下訂
若不透過仲介，直接向建商或屋主購買成屋，則可在簽訂成屋買賣契約前，先付一筆訂金，把房子訂下來。付訂金時，賣方必須開立訂金收據給買方，收據上應載明產權資料（例如房屋地址、坪數等）、談定的房屋總價、訂金金額、付款方式、雙方無法履約的罰則，並由賣方簽章，做為正式簽約時的依據。
③簽約
當買賣雙方確定成交，通常約7天內，買賣雙方準備身分證、印章、斡旋書或要約書、訂金收據，再次檢視調閱土地與建物謄本，確認產權完整後，請代書簽訂成屋買賣契約。簽約時，買方須支付第一筆簽約款，金額為房價的1成（可扣除訂金後補齊差額）。
④備證用印
簽約後，通常約7天內，須完成「備證」或稱為「用印」的程序，交由代書進行報稅，此時買方須再支付1成的房價。這項手續，即為買賣雙方備齊報稅與過戶文件（戶口名簿或戶籍謄本、房屋稅單、地價稅單等）、印鑑證明（須事先於戶政事務所申請）、印鑑章，交由代書於增值稅與契稅申報書、登記申請書以及所有權移轉契約書，蓋上買賣雙方印鑑章，完成後，將報稅文件送至稅捐機關。
⑤貸款
若買方需要貸款，可在用印手續完成後，請代書協助辦理貸款，確認核貸金額。要特別注意，由於中古屋、套房等物件，貸款成數較低，下訂簽約之前，可請銀行估價，先確定貸款成數後，以評估自己的財務狀況與付款能力。
⑥完稅
稅捐機關核發稅單後，買賣雙方繳清所有稅款（賣方繳納增值稅，買方繳納契稅），於代書通知的時間地點，買方須再支付1成的房價，完成完稅的手續。
⑦過戶
繳清所有稅費後，所有相關文件交由代書，於地政事務所辦理土地與建物的產權過戶，最快3天內可取得房屋、土地所有權狀。過戶之前，也可再調閱土地與建物謄本，確認沒有被賣方做為抵押。
⑧交屋
過戶完成，沒有辦理貸款者，於指定交屋日支付剩餘房價，可保留房價1成做為尾款，確認房屋沒有需要修繕的問題後，再進行交屋。有辦理貸款者，核貸後於指定交屋日，進行房屋點交。
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