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退休議題》60歲前人養房子，之後靠房子養人...「以房養老」真能在台灣成功？
撰文者：財富管家 更新日期：2020-03-12
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養兒防老，積穀防饑，是中國傳統社會千年的民生共識。現在，就有拿當下資本市場最熟的投資品──房子，來規畫養老這事了。「60歲前人養房子，60歲後房子養人」，在美國、加拿大、英國或是星加坡等國已經運作的比較成熟的「以房養老」服務體系，如今來個時空轉換，放在中國人的地區加以推行，聽起來也算是一個頗具創意又與國際接軌的新型養老方法。
但「橘生南為橘，生北則稱橙」，「房子養老」在現實中卻遭遇到了情感、金融、房地產、保險上多重接納的風險。以情感接納為例，中國人的傳統觀念一向都是「但存方寸地，留於子孫耕」。
且不說多年來居住的房產被按揭「抵押」出去，無法留給子女，這樣的現實老人們一下難以接受，就算沒有這樣的情感接納風險，將穩定持續的財產，被逼變賣成一種養保障，這樣的民生本身就得過於悲愴。
而從金融、社保、房地產、土地等角度來說，要實現「以房養老」，真正將住房資產有效地轉化為養老保障，尚需在資產評估、土地制度、監管等方面著力。現實操作也告訴我們，當下房價高企之下，未來房產可能面對貶值風險，也是金融保險業面對「以房養老」不太願涉足的一大原因。
台灣2015年推出以房養老，至2018年9月承作件數僅2,883件
台灣難推行「以房養老」有3原因
政府規畫以房養老制度在民國2015年上路，對象從65歲以上發展至今，也有銀行推出55歲以上就能申辦，對於只有不動產沒有其他收入來源，且無子女無配偶的單身老人，採取政府出資銀行代辦模式推展。
台灣面臨少子化及高齡化的社會問題，以房養老正切合台灣目前社會需求。以房養老制度與一般購屋抵押貸款運作模式剛好相反，故學理上稱為「逆向抵押貸款」。所謂以房養老，指擁有房子但沒有現金流的老人，以其所居住的房子向銀行抵押貸款，銀行每月支付年金給老人作為生活費，直到老人往生，往生後拍賣房屋清償，餘額由家屬領回。
目前有12家銀行開辦以房養老業務，已實施3年，迄今年9月底承作件數僅2,883件，核貸總金額約158億元。探究以房養老未能盛行的原因有3：
1.傳統觀念束縛
老人申辦以房養老，長輩怕丟臉，子女怕被認為不孝；長輩擔心債留子孫，子女怕影響繼承權益。
2.銀行風險難以控制
銀行承作以房養老業務存在3項風險：一為延壽風險，即老人愈長壽，累積領到的年金愈多，銀行風險愈高；二為房價風險，即未來房價走跌，擔保品不足清償，銀行風險升高；三為利率風險，即未來利率上揚，掛帳利息愈多，銀行風險愈高。因此，以房養老之鑑定估值保守，貸款成數偏低（約5成），貸款利率偏高（約2％）。
3.政府未積極介入
以房養老雖具有社會福利性質，且銀行承作以房養老業務對社會產生外部利益，但政府始終將以房養老業務定位為銀行本身的商業行為，尚未加以扶植。
以房養老配套保險避免債留子孫
若借款人每月領取金額中取出百分之8至10去規畫一份壽險配搭，保費可繳10年、15年、20年、或是終身；在往生時會有一筆現金去償還一部份或是全部的按揭，可彈性處理；
避免物業權被收回或出售（欲留給下一代，協助在定期期限內清還貸款以繼續持有物業），及辦理身後事費用。但前提是──借款人要合條件申請到壽險啦！
本文經授權轉載自Moneybar
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