達人開講
疫情下房價屹立不搖、買氣熱絡，信義房屋現在能買進布局嗎？艾蜜莉：從這2大體質狀況做檢視
撰文者：艾蜜莉 更新時間：2022-02-22
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根據內政部最新公布2021年全台建物買賣移轉棟數為34萬8,000棟，創8年來新高，年增 6.62%，反映市場買氣熱絡，不受疫情影響，
許多區域房價上揚，整體房市呈現價量齊揚走勢，顯示即使在疫情期間房屋買賣交易仍不受影響。然而央行暗示今年下半年將升息，房價居高不下， 迫使政府出手打擊投機行為，這將會造成房市成長動能放緩嗎？讓我們來仔細研究。
國內房仲龍頭廠商
信義房屋（9904）成立於於1987年，2001年上市，2019年8月15日更名為「信義房屋股份有限公司」，取消「仲介」2字，因公司從事不動產仲介經紀、不動產代銷經紀服務等，並跨足海外不動產開發、大陸事業、居家服務等...，為免混淆及範圍更廣，決定更名。
公司主要採直營模式展店，有別於其他品牌採直營和加盟模式並進，以此來控制服務品質，涵蓋範圍遍布台北市、新北、桃園、新竹、台中、台南、高雄等都會區。信義房屋是業界率先採用「不賺差價」，並推出「不動產說明書」的制度，2段式收取固定比例服務費（買方 1% 、賣方 4%），在成交當下賣方僅需付出總費用的7成，待物件轉移完成後再給付尾款，以此保護消費者權益。
在中國市場，公司透過子公司取得美國最大房仲品牌Coldwell Banker的大陸地區品牌代理權，串連兩岸及港澳地區的地產交易，以「科威國際不動產」品牌在大陸地區為消費者提供仲介服務。
除了房仲本業外，近年積極跨足兩岸建設事業，台灣除了天母「信義謙石」外，近年取得的板橋江翠北側「嘉和」、「嘉品」住宅部分均已完銷，也積極在國內獵尋可開發的土地。
接下來利用「艾蜜莉定存股」的「體質評估」功能，來檢視信義房屋的財務狀況，
信義房屋體質評定
是一個財務健全的企業，以下我們針對2個不良的項目來進行探討。
信義房屋的體質評估呈現「正常」
資料來源：艾蜜莉定存股手機App
警示原因1：營收灌水比例＞30%
資料來源：艾蜜莉定存股手機App
信義的營收比率高達97.7%，高於標準值的30%，檢視2020年Q3季報，信義的存貨占資產31%，進一步細查，存貨主要來自無錫市濱湖區開發中不動產，並非虛報營收。
資料來源 : 信義2020年Q3季報警示原因2：負債比例＞50%
資料來源：艾蜜莉定存股手機App
占比最高的負債來源為應付公司債，信義房屋去年(2021)購買新莊副都心土地，導致負債規模快速擴張，這點需要特別注意。
資料來源 : 信義2020年Q3季報
經營展望
房價居高不下， 居住正義問題廣受各方關注，高房價恐成社會問題，政策被迫出手降溫，近年政府政策偏向抑制房價，實價登入2.0和禁止預售屋紅單轉售，民間對於空屋稅與屯房稅的推動，對於投資客來說的確產生了一些衝擊，但是自住的需求仍然會存在，即使受到人口老化與少子化的影響，不過人口還是會往都市集中，長期來看產業需求仍存在，只是競爭也非常激烈。
台灣房市去（2021）年雖有疫情干擾 ，但在寬鬆貨幣政策、財政振興方案支持及台商回流的置產需求等外部環境影響下，房市交易量攀升。信義房屋經營項目跨足仲介、代銷 、建商、 生活產業，希望能打造房地產價值鍊服務。
在仲介事業，因應疫情加速數位轉型的推動，推出DiNDON智能賞屋等更便利的互動式看屋服務。今年將加強銷售無錫「山水嘉庭」建案，而「嘉和」案及「嘉品」案預售工作亦將持續推動。
馬來西亞沙巴的觀光旅遊事業布局時程受到疫情影響，仍將積極投入設計開發規畫 ，研議後疫情時代旅館服務模式，期許成為當地與國際遊客於沙巴度假的首選 。
警語：本文無任何推薦股票之意，只做個股分析案例教學使用，投資之前請自行判斷。
本文經授權轉載自小資女艾蜜莉的理財學
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1982年生，大學畢業後積極自學投資理財方法，2008年開始投入股市，用自創估價法，鎖定股價被低估、年年配發股息的穩健公司買進，將180萬元本金滾成600多萬元資產，著有《小資女艾蜜莉──我的資產翻倍存股筆記》、《艾蜜莉教你自動化存股──小資也能年賺15%》。
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