房產小常識
如何避免買到有借名登記糾紛的房子？房市達人：不想當倒楣購屋人，這法條記下來
撰文者：傅恪恩 更新時間：2022-05-25
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62歲的孫伯接近退休年紀，這2年總想著學朋友買間房當包租公，投個幾百萬元，然後每個月萬把塊的租金穩穩收，也算是穩定的現金流。
在他認真做功課下，最近看上一棟合適的小透天。過程中，出價也算順利，只不過在申請貸款時出了點問題。原來，因為孫伯和孫嫂的年紀已瀕臨申辦銀行房屋貸款年齡最高65歲之限制，再加上目前居住地的房貸尚未還清，沒有用現金買房的打算；如此一來，銀行不是條件開得極差，就是根本不給申辦貸款。
在一連串家庭會議後，最後孫伯借用大兒子及大媳婦的名義辦理登記，以提高銀行貸款成數和條件。孫伯用自己的名義轉了190萬元到大兒子戶頭，剩下的款項也陸續藉由家人的名義轉過去，最後統一由大兒子把錢匯進履約保證帳戶。
順利過戶之後，仲介也即刻向孫伯辦理交屋，並將房屋的所有權狀正本點交予他。一家人欣喜不已，孫伯將房屋打理過後，交由仲介出租，樂呼呼過起房東生涯。
一個月2萬元的收租生活就這樣過了3年，房市大漲，讓孫伯有意賣掉小透天套利先賺一波。他一邊找房仲銷售，一邊叫兒子請大媳婦申請印鑑證明，以利之後房子售出辦理買賣過戶，過程中也順道包了10萬元紅包，作為借名登記費用，感謝媳婦出名。在幾週的不懈努力下，孫伯以兒子和媳婦代理人的身分成功簽約。
一切看起來順利得不得了，但誰也沒想到，就在簽約成功隔天，大媳婦突然離家出走，還拒接家人的電話。她向仲介公司表示沒有借名登記這件事，自己已經辦理變更印鑑證明，這間房屋是孫伯當初送給自家的。現在除非孫伯同意將出售價金分一半給自己，否則她不願意配合提供印鑑證明辦理過戶。
為什麼那麼多人愛借名登記？
所謂借名登記，依最高法院判決之定義，是指「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約」。
借名登記在台灣非常常見，不論是為規避法律上的資格限制（例如農地、原住民保留地、國宅、軍眷宅）、為規避稅捐（例如地價稅累進稅率）、躲避債務、債信（例如為取得較低利息、增加借貸金額）、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產（例如避免朋友借錢、公務員身分）、宗教寺廟廟產登記於自然人名下、為共同出資投資等，原因可謂花樣百出。
太多人把借名登記想簡單了！
但翻開訴訟案例，為什麼借名登記的問題這麼多？往往還是因一般人根本沒深思熟慮，像是借名登記的約定是否有效？有沒有可能出名的親友上一秒親暱答應，下一秒翻臉不認人，反過來侵占財產？出名的親友在外欠錢，會不會導致自己在他名下的財產被查封？借名登記時間久了，財產有沒有可能要不回來？
前面的案例雖然突兀，但這再次說明了一個偉大的道理：不要在金錢面前，考驗人性的貪婪。
沒經金主同意就賣房，能要回來嗎？
事實上，法院目前對借名登記並不是很友善，因為多數認定你會幹這檔事，多半還是以逃稅、虛偽為目的。
所以在最高法院2017年2月14日第3次民事庭會議，通過了有關借名登記之決議：借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名登記關係，乙未經甲同意，將該不動產所有權移轉登記予第三人丙，其處分行為效力如何？
決議：採甲說（有權處分說）：不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。
白話文的意思就是：今天假設被借名的大媳婦和大兒子，聯手偷偷賣掉了孫伯的房給第三人阿貓後，才被孫伯發現自己的房子居然被不肖子媳賣掉。
不好意思，這房子是要不回來了，孫伯不能主張「這真的是我的房子，老子只是借名登記啊！」而向阿貓要求把房子還回來。他能夠做的，僅僅是把大兒子和大媳婦一狀告上法院討賠償，並須提出資金、權狀等證據，證明自己為實際所有權人；如果無法舉證，仍可能敗訴。
也因此坊間常常會提醒，若想預防借名登記的可能副作用，也許可利用信託、預告登記等方法限制，但效果有多少呢？只能說，就算無法百分百杜絕後患，金錢合約面前，多一層保護總是好的。
我照規矩買，有事你找他！什麼叫「善意第三人」？
不動產以登記為主，其中有一法條非常重要，值得牢記在心，那就是《民法》第759-1條：不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。
政府開放土地謄本上的所有權人資料給相關人等查閱，利用透明化的制度保障交易的安全，而759-1條就是在說：買受人可以信賴謄本上登記的所有權人，就是有資格售屋的屋主，而安心交易。只要你是信賴登記資料而購買的善意第三人（不知情買方），就算後來發現房子之前的所有權有問題，也不干你的事。
請記住，法律真的不公平，且只保障懂它的人。
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房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐：買房路上，你必須懂的31個人性陷阱
作者：傅恪恩
出版社：方智
出版日期：2021/11/01
作者簡介_傅恪恩
觀察房市10餘年，看過的房子以千為單位，持有房地產相關證照數張。文章刊載於商周財富網、今周刊、商業周刊、經濟日報、風傳媒等知名財經媒體網站。
身邊友人涵蓋各種房地產相關產業的專業人士，從房仲、代銷、銀行、代書、建商、設計師、台北市危老重建推動師、不動產估價師、投資客、法拍業者、包租代管業者、二胎業者、土開業者等。一直以來看著在房市默默耕耘的朋友們，內心對於因買不起或誤解而仇房的現象感到遺憾，願以支筆，拉近兩端不對等的資訊。
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