達人開講
買地上權的房子用來自住划算嗎？除了「到期年限」外，你還得考量這些原因...
撰文者：雨果的投資理財生活觀 更新時間：2022-07-04
瀏覽數：11,441
前一篇介紹「地上權房子」能不能買的文章中，有一些網友提到，目前已銷售的地上權建案，不但沒有跌價，還賣得更貴了，這真有如前文所說，地上權的房子會愈來愈沒有價值嗎？
「地上權物件」持有至時間到期，划算嗎？
前一篇文章解釋的都是基本概念，邏輯上地上建物是會貶值的，譬如當舊公寓貶值到低於一個金額就可免徵房屋稅（年限不一定），地價稅則會隨著土地公告現值調漲而增加。而該文章我也少講了一個資訊，網友問到有關地上權的問題，主要是自己想要長住到地上權的時間到期，並非想要藉由短期買賣來賺價差，所以評估的考量點是——「持有至時間到期後划不划算」這個問題。
由於地上權的房屋建案在最近幾年才比較常見，目前應該還沒有看到即將到期或已經到期的地上權案子，比較常見的是商業地上權案子，商業地上權案子的合約與內容，就跟一般地上權住宅很不一樣。因此這篇我要補充，地上權建案的售價不只是受到期年限的影響，還有其他因素，譬如周邊房價漲幅。
想像一下，一個只有地上權的房子，假設建商取得土地後到交屋已過了5年，這間房子只剩45年使用期限，交屋後又住了5年，剩40年使用期限，而這5年周邊的房價每坪漲了新台幣10萬元，你是什麼感覺？
我們試算一下，這些地上權的案子通常都是蓋在交通方便的精華地帶，房價本身就會很高。假設該地區每坪均價100萬元，買一間權狀35坪的房子總價約3,500萬，而地上權的案子暫以7折計算就好，總價約為2,450萬元，兩間價差1,050萬元，似乎頗具有吸引力。
5年後周邊3,500萬元的房子，每坪漲了10萬（以過去經驗5年漲10%不算多），總價來到3,850萬元，那地上權的房子打7折約為2,695萬元，經過5年後要賣2,600萬元，你能不能接受呢？
地上權的房子賣得比買入價更貴，會有人買嗎？
我們看一下這時候周邊房子的售價3,850萬元，與這地上權案子的售價2,600萬元，兩者價差來到1,250萬元，比7折還要低，說不定開價2,700萬元都有人會買，使用期限45年變40年的考量因素相對較小，價差1,150萬元看起來更吸引人。
藉由以上例子可以了解，如果對於地上權的特性不是很了解的人，看到這樣的價差，是滿有可能願意購買的，我可以用低於市價超過1,000萬的價格，跟他們一樣住在精華地區，享受同樣的生活機能，感覺滿划算的。
這種情況有可能維持10年、甚至20年，如果周邊房價沒有繼續上漲，可能地上權的房子會隨著屋齡愈來愈便宜，若房價持續上漲，或甚至是炒作追高，確實地上權的房子滿可能會愈來愈貴的，就看房價漲得多快。
我們再算一下，就以每年3%的通貨膨脹來計算房價漲幅好了，20年後3,500萬的房子會變成6,321萬元左右，地上權的房屋使用期限剩下25年，就算賣周邊房子的半價3,150萬可能都不算過分，這金額確實也是會比原買進價高。至於20年後的3,150萬在考慮3%通膨之後，價值約只剩下1,744萬，至於要不要把這點也考慮進去，就取決於你個人了。
3,150萬元這個數字確實是比2,450萬元高，看起來買了地上權的房子，在住20年之後還有賺錢，但計入通膨後的實際價值約為1,744萬元，而擁有土地的房價6,321萬元，在計入3%通膨的影響後，約有3,500萬元實質購買力。
最後補充另一個算法，如果經過35年後，這個地上權房子只剩下10年的使用期限，同樣用3%穩定通膨來計算房價漲幅，一般房產的市價會變成9,849萬，但地上權的房子還可以賣到半價4,900萬嗎？價差4,900多萬很吸引人吧！
這時我會這樣算，35年前的3,500萬房價，出租租金大概有2%～3%的投報率，我用2.5%來計算，每年租金大概是87萬5,000元，經過35年後同樣用2.5%的租金投報率來算，9,849萬房價的租金每年會來到246萬元。
這個地上權的房子只剩10年期限，也表示我買了只能住10年（先假設到期後地主不會續約），如果我是在周邊租房，同樣每年租金都會漲3%，租屋10年的總租金支出會是2,823萬，而這個地上權房子屋主想賣4,900萬，你會買嗎？
所以，依據以上計算方式，我只願意付2,900萬元以內的金額，來買這間只剩10年期限的地上權房子。願意比租金多付一點，是因為這10年我還是可以享有屬於自己的家，自己可以隨意裝潢裝釘，不用擔心被屋主臨時趕走的好處。
你可發現前後2種算法的基礎點不同，年限還很長的時候，可能比較容易拿來跟周邊的房價來比較，忽略少了5年～10年的使用期限價值。
但當年限快接近到期日時，我就會用剩餘時間的租金總和來比較，至於這個比較心態轉換期會是房屋到期日剩幾年的時候呢？我想這取決於每個人不同的心態與價值觀，我自己會抓20年，距離到期日剩不到20年的地上權房子，我只會用租金來評估其價值。
所以想買地上權的房子，你需要先考量一下你打算要住多久，或是否有其他用處與目的。如果完全不在意資產貶值，沒有財產遺留或贈與考量，只想要用比較便宜的價格，住在精華地帶，而且可以一直住到老死，那麼地上權的房子確實可以考慮。
對了，補充一下，地上權的房子到後期應該沒有辦法以房養老跟銀行借錢當生活費，也可能一開始銀行就不會承接了。
圖片來源：雨果的投資理財生活觀FB
本文經授權轉載自雨果的投資理財生活觀
延伸閱讀
▶想買房，為什麽實價登錄和房仲給的行情不一樣？房市老手陳淑泰：房仲話裡2大玄機
▶掌握大變局年投資關鍵
▶價格較親民、只有地上權的房子能買嗎？達人精闢解析：如果只是用來「自住」勸你不要...
▶徐佳馨 買房必懂的21件事【線上課程】
雨果以過去17年的生活理財經驗，分享日常生活中常見的理財與投資觀點，希望透過分享與討論的方式與各位共同建立一個正確且可行的理財退休計畫。本文內容會包含股市投資、保險規劃、理財觀念、與商業想法。
您可能有興趣的文章