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新手必看！預售屋、新成屋怎麼挑？新古屋、中古屋差在哪？買房速通手冊
撰文者：安怡聊房子 更新日期：2024-09-09
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圖片來源：Adobe Firefly
摘要
股市交易的經驗常有，但對一般人而言，要進入房市就比較困難！價格較高不說，各式房屋類別繁雜，讓人眼花撩亂，要怎樣才能找到屬於自己的房子呢？不急！你最好先認識房屋的4大類型。
你是不是正在尋找人生中的第一間房子，可是卻不知道從哪裡下手呢？在完全沒有買房經驗的情況下，要怎麼從茫茫房海中，找到自己想要的房子呢？
不要害怕！在今天這篇文章要帶你認識房屋的4大類型，一次搞懂各種房屋類型在屋況、價格、風險等方面有什麼不同，讓你能做出聰明的購屋選擇！另外還要教你幾個房地產業界的專業術語。例如：什麼是「客變」？什麼又是「餘屋」？學會這些，可以讓你跟房仲或建商溝通的時候，更得心應手！
所有的房屋，都可以被分成「預售屋、新成屋、新古屋、中古屋」這4個類別，每1種都有自己的特色和優缺點。其中的預售屋跟新成屋，都是屬於所謂的「新建案」。「新建案」的意思，就是完全、全新的、建商蓋出來要賣給你的第一手房屋。
根據《公寓大廈管理條例》第58條規定，當建商拿到建築執照之後，不管他動工了沒，房子就已經可以開始賣了喔！所以呢，如果建商是房子還沒蓋好就先開始賣，就是預先銷售的「預售屋」；如果是房子蓋好了才開始賣，就是全新建成的「新成屋」。
預售屋
先來聊聊「預售屋」，它就是1種「先賣後蓋」的概念；有可能是建商自己賣，也有可能是交給代銷公司來賣。
由於房子尚未建成，買家沒辦法實際走進房子裡面來看，很多細節無法辦法親眼確認，可能會讓人難以想像實際建成的格局。所以，業者通常會在建案的基地、或是附近租個空間，搭建一個「接待中心」來進行宣傳銷售。
接待中心的規模有大有小，比較小的可能只會提供一些房子的格局圖、建築模型與建材資料等等；比較大的甚是會在接待中心裡面直接搭建「樣品屋」，讓買家可以直接感受未來的家的樣子。不過，樣品屋畢竟和實際成屋還是有差距，只能當作一個參考。
預售屋的好處
但是為什麼我們會想要買根本還沒蓋好的房子呢？這就要說到預售屋最大的優點了，就是它的頭期款通常比較低。
這是什麼意思呢？我們舉個例子，假設你要買1間中古屋，總價是1,000萬元。雖然你不需要一次拿出1,000萬現金才能買下它，但至少也要先準備2成～3成的自備款，也就是 200萬～300萬元。那剩下的 700萬～800 萬元，就要向銀行貸款，付點利息跟銀行「借」錢來買房子。
但如果是預售屋呢？因為房子是「預售」、根本還沒蓋好，假設它3年後才完工，那你的頭期款就不需要現在一次拿出來，而是在3年內分好幾個階段來支付。第一階段是訂金、簽約金、開工金；第二階段是工程款；最後才是交屋保留款。把付款的期間拉長，對於手頭不寬裕的人來說，就有一定程度的吸引力。
像是，最近台北市信義區就有1套預售屋，1坪單價突破百萬，但是竟然主打「49萬元就能簽約」！超級吸引人對不對？不過，這個案子後續每個月的工程款也是5萬、6萬起跳，可不是一般常人負擔的起。至於是哪個案子，這邊就不多費言，有興趣的話，搜尋一下「49萬簽約」就很容易就找到了。
預售屋的另一項優勢是，建商通常會允許買方進行「客變」，也就是「客戶變更」。你可以調整格局、換建材、重新設計水電配置等等，根據自己的需求量身打造，是個很方便的地方。
預售屋的風險
預售屋雖然有以上的好處，但是買預售屋最讓人擔心的，就是廣告不實的風險。畢竟，你只能憑幾張圖片、一些文字資料，甚至一個假的樣品屋，就要決定要不要掏出幾千萬買這間房子。對消費者來說，風險真的不小！
而且就算咬牙付款下去，也不能立即入住，還得要忍受漫長的等待，直到房子蓋好交屋。這段期間，只能每天在心中默念：「趕快蓋好啊！好想住新家喔！」但是同時又擔心：「這個不會蓋不好吧？該不會變爛尾樓吧？」這種期待與不確定交織的煎熬，真的還是要心臟好一點才能承受啊！
說實話，買預售屋其實有一點點像是玩扭蛋：你不知道最後會得到什麼驚喜，或是驚嚇。即使你事先參觀了樣品屋，實際交屋之後的採光、格局、挑高、空間感，都可能跟你預期的有落差。
更糟的是，建商當初說要提供的配備，最後也可能因為各種理由，而「用同等級品牌」替代，也就是所謂的「平替」。雖然法規對這件事是有限制的，但為了避免日後的爭議，只要是建商允諾的內容，最後還是白紙黑字寫進合約裡比較安心。
另一個風險是，預售屋的建商通常會用買方支付的訂金，來支應前期的建設成本。萬一建商周轉不靈，房子蓋到一半建商跑路，變成爛尾樓也是有可能的。雖然我們有「履約保證專戶」，把資金信託給第三方保管，但是這並沒有保證一定能交屋喔！所以，挑選信譽口碑優良的建商，才能更有保障。
新成屋
講完了預售屋的概念，現在來聊聊「新成屋」。如果1個新建案已經全新完工、剛落成但還在銷售，那就是所謂的「新成屋」。
因為房子已經蓋好了，所以這個時候，業者就可以帶著買方實際走進房子裡、參觀空屋、繞繞公共設施等等，了解一下內外環境。有時候業者為了促銷，還會特地把社區中的其中1戶裝潢好，讓買方參觀，這就是傳說中的「實品屋」！
新成屋最大的優點就是「眼見為憑」，降低了預售屋的不確定性。而且，買了就可以立即入住，對於想買新房子又害怕風險的人來說，這實在是太棒了！不過，天下沒有白吃的午餐，新成屋當然也有一些缺點。
首先，因為新成屋已經完工了，所以你的現金要準備得比較充足，沒辦法分好幾年慢慢付了。然後，新成屋也沒辦法做客戶變更，也就是我們前面提到的「客變」，你買的就是最終成品，不能再依照自己的喜好調整了。
還有，新成屋剛完工的時候，住戶就會陸續搬進社區嘛！這就表示，可能會有超多鄰居同時在裝潢施工，噪音的問題可能會讓你抓狂。最後，如果這個新建案是從預售階段就開始賣的，等到完全蓋好的時候，條件比較好的位置可能早就都被搶走了。剩下的就是一些條件比較差的「餘屋」，例如像是位於車道上方的房子，或者是水箱機房旁邊的房子。造成新成屋的選擇變得相對有限。
新古屋
我們要介紹第3種房屋類型，叫做「新古屋」。這個名詞聽起來有點矛盾，「新古屋」到底是新的還是舊的？是古老還是現代？讓人有點疑惑。但是別擔心，雖然它可能不像預售屋或新成屋那麼常聽到，但其實在房地產市場上也是個滿常見的選擇喔！
「新古屋」並沒有明確的法律定義，它比較像是房地產業界的術語。通常指的是屋齡在3年～5年、甚至10年以內的新房子。雖然不是剛剛蓋好的，但因為從來沒有人住過，所以等同是「一手屋」的狀態，我們就叫它「新古屋」。
新古屋最常見的來源有2種：1種是投資客買了房子後，就把它空在那裡，沒有出租，也沒有自己住，等到房價漲了就轉手賣掉，賺個價差；另1種是新建案賣得不好，建商手上還有一些賣不掉的餘屋，時間久了就變成了新古屋。所以新古屋的賣家可能是建商、代銷、屋主或房仲都有可能！
新古屋最大的優勢，除了跟新成屋一樣可以「眼見為憑」、馬上入住之外，因為它不是全新落成的，所以價格可能比同地區的新成屋再更便宜一點。
再來就是說，新古屋所在的大樓通常已經有成立管委會，而且運作一段時間了。這時候，從公共設施的維護狀況和鄰居的素質，就可以看出這個社區的管理水準；同時，也可以順便評估每個月的管理費，對未來的生活多一分把握。
但是呢，你也要知道，房子之所以賣不掉，通常是有原因的。這些原因，可能剛剛好就是你也不喜歡的缺點。舉例來說，如果賣家是投資客，他可能會只在乎價差，而不太在乎屋況和維護，當初交屋的時候可能也比較馬虎一點。所以即使是沒人住過的新古屋，過了幾年後也可能出現漏水或設備老舊的問題。所以，買新古屋可不能只看到「新」這個字，而忽略了「古」啊！
中古屋
最後，我們就來到了購屋市場的主流，也就是最多人買、最常見的房子類型：「中古屋」。
簡單來說，中古屋就是二手屋。可能現在還有人住在裡面，也可能是屋主換房子，把舊房子拿出來賣。對於不想承受預售屋的風險，而且自備款也足夠的人來說，中古屋可以說是最實惠的選擇。
中古屋的優勢在哪裡呢？首先，它們通常位於地段比較好的市中心，周遭的生活機能比較完善；而且因為屋齡比較高，價格相對新房子會來得更便宜一些。
另外是說，在2005年《建築技術規則》修正後，8樓以上的建築需要有雙逃生梯；雖然更安全，但公設比也會增加。所以，如果你買的是修法前就已經完工的中古屋，公設比可能會大幅降低，會是一筆不小的節省。
而且，因為中古屋的存量大、選擇多，你可以使用網路上的房屋搜尋平台，先過濾、篩選出想要的房子，再預約去現場看屋。這樣就可以避免被房仲騙去看一堆不符合需求的房子，超級節省時間！
中古屋的屋況
中古屋也不是完美無缺的，最令人擔心的就是屋況問題！中古屋是「最誠實的房子」，因為它的優點、缺點都顯而易見。建議大家可以挑不同的天氣和時段去看房，比如：大晴天、下雨天、白天、晚上等等，這樣可以更全面地檢查通風、採光、噪音和漏水等等的問題。
另1個常見的問題是，中古屋的管線可能比較老舊，容易出現電壓不足的情況。所以，買了中古屋之後，通常還是建議要重新拉管線，甚至重新設計迴路，來符合現代的用電需求。
對於這種屋齡比較舊的房子，結構安全也是一個重點。像是外牆是不是需要重新整修、內牆有沒有龜裂等等，最好請專業的結構技師來檢驗，才能比較放心。
最後還有1個中古屋的硬傷，那就是車位問題！早期的公寓或華廈，很多都沒有規畫汽車停車位；再加上市中心地狹人稠，對於開車族來說，停車就會變成一場惡夢。這時候，除了看看附近有沒有月租停車場之外，也可以打聽一下附近的社區，有沒有車位可以出租或出售。實在不行的話，就直接問賣方或房仲，看看有沒有辦法解決停車問題。
結論》買房前先盤點自己的需求跟資源
看完這篇文章，是不是對房屋的4大類型有了更完整的認識呢？對自己的需求也更明確了呢？先釐清不同的房屋類別，就可以好好盤點自己的需求跟資源；準備愈充分，就愈有機會買到夢想中的房子。當然，即使是同1種類型的房屋，也還是會因為地段、位置等等不同的因素，導致有很大的差異，這些我們就要在以後的文章再討論了。
本文獲「安怡聊房子」授權轉載，原影片：新手必看！預售屋vs.中古屋怎麼挑，新建案付款方式與注意事項？
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