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房地合一稅2.0是什麼？新制、重購退稅又是什麼？如何申請重點一次看！
撰文者：賴伯愷 更新時間：2025-05-22
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圖片來源：達志影像
- 房地合一稅是什麼？
- 房地合一稅上路時間
- 房地合一優惠稅率？享有400萬免稅額
- 房地合一稅重購退稅
- 房地合一稅如何申請？
什麼是「房地合一稅」？房地合一稅2.0是什麼，舊制與新制又有什麼差異呢？有了房地合一稅，就不會有土地增值稅嗎？本文就一次帶你看房地合一稅申報、計算及新舊制差異，讓你可以更快速了解自己該繳納多少稅費，並簡單試算房地合一稅的金額給你看！
房地合一稅是什麼？
在房地合一稅法通過之前是採建築物、土地分開課稅。因為房屋交易而得的利潤會計算在「所得稅」；如果是因為土地交易而獲得的利潤，就按公告現值課徵「土地增值稅」。
房地合一稅上路後，是指將「房屋」及「土地」，以合併後的實際總價格，扣除包含實際取得成本（當年你購買的總價）的一些項目後，如果還有獲利的部分，就要課徵這類的所得稅。總結來說，只要屋主有出售「房屋」及「土地」時，針對從中獲利的金額就必須繳稅。
另外還有一點要特別注意，房地合一稅與每年要申報的綜合所得稅是不一樣的。房地合一稅必須在交易後30天內自行申報，詳細的申報時間待後續說明。
房地合一稅上路時間
課稅對象
第1階段：2016年1月1日以後取得的房屋及土地，出售時均得納入房地合一稅計算。
第2階段：2021年7月1日房地合一2.0，擴大課稅範圍，主要新增5項新規定：
a.延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間。
b.營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅。
c.交易預售屋及符合一定條件之股份或出資額視為房地交易。
d.增設土地漲價總數額減除上限：交易當年度公告土地現值－前次移轉現值。
e.推計費用率由5%調降為3%，並增訂上限金額為30萬元。
表1：房地合一稅施行時間
| 時間 |
是否納入房地合一稅 |
| 2015年12月31日之前 |
否 |
| 2016年1月1日之後 |
是 |
資料來源：財政部
整理：賴伯愷 |
計算方式
成交價額－取得成本－土地漲價總數額－相關費用＝課稅所得（稅基）
課稅所得（稅基）×稅率＝要繳交的所得稅
稅率
房地合一稅上路後，最大的差別在於2年內脫手，稅率由35％上升到45％；5年內脫收手，稅率由20％上升到35％。最主要的目的，是嚴防投資客短線炒作房價。
表2：房地合一稅2.0稅率
| 房地合一稅級距 |
適用稅率（%） |
修法前持有期間 |
修法後持有期間 |
| 境內個人 |
45 |
1年以內 |
2年以內 |
| 35 |
1年以上～2年以下 |
2年以上～5年以下 |
| 20 |
2年以上～10年以下 |
5年以上～10年以下 |
| 15 |
10年以上 |
10年以上 |
| 非境內居住者 |
45 |
1年以內 |
2年以內 |
| 35 |
1年以上 |
2年以上 |
資料來源：財政部
整理：賴伯愷 |
以下來簡單比較，房屋買賣在修法前與修法後後有什麼不同？
假設，投資客小王購買一戶房地產1,000萬元，短期持有後決定以1,500萬元賣出，且持有期間土地增值稅的土地漲價總數額15萬元，相關成本費用35萬元，在修法前與修法後稅金差多少？
首先要先算出小王出售房地產，課稅所得為450萬元（＝成交價額1,500萬元－取得成本1,000萬元－土地漲價15萬元－相關成本費用35萬元)，並乘上持有期間的稅率，便可知要繳多少稅！
表3：修法前與修法後比較
| 持有期間 |
修法前 |
修法後 |
| 1年半 |
157.5萬元（＝450萬元×35％） |
202.5萬元（＝450萬元×45％） |
| 3年 |
90萬元（＝450萬元×20％） |
157.5萬元（＝450萬元×35％） |
房地合一優惠稅率？享有400萬免稅額
政策的推出是一體兩面的，杜絕有心人士惡意操作從中獲利，但也可能會錯殺無辜守法的民眾，因此針對「自用住宅」的民眾，只要符合下列3個條件，就享有稅率上的優惠減免！
條件1：本人、配偶或未成年子女設籍。（確認房屋為自住，並非投資使用）
條件2：持有並居住連續滿6年
條件3：無做為出租與營業使用者
若符合以上3個條件，房屋出售時若從中獲利400萬元為免稅；若超過400萬元，超出的部分以稅率10％來課徵。
舉例：假設出售房屋獲利600萬元，當中的200萬元（＝600萬元－400萬元）會被課徵10％的房地合一稅。
表4：房地合一免稅優惠
| 賣房獲利金額 |
房地合一稅繳交稅額 |
| 400萬以內 |
免稅 |
| 400萬以上，以超出部分做計算 |
10％ |
資料來源：財政部
整理：賴伯愷 |
房地合一稅重購退稅
有的民眾可能因為工作的關係、小孩出生後發現空間不足等因素，面臨到不得不換房的問題。此時若現在居住的房屋，持有期限不到5年，因有換房需求而將房屋轉售，依照房地合一稅2.0的規定，若有獲利恐面臨高達35％的稅額，這會造成民眾想換房卻換不了的窘境。
為了避免這樣的情況發生，政府也訂出了「重購退稅」的應變措施，給真正需要換房的民眾彈性的空間，畢竟這些族群並非政府所要打擊的短線投資客。
「重購退稅」大致的內容如下，不論是「先買後賣」或是「先賣後買」，只要買屋及賣屋之間的時間間隔（以完成移轉登記當日為準）在2年以內，且你買的與賣的房產都符合所得稅法有關自住房屋、土地的規定時，便可以申請「 重購退稅 」的服務。
當然退還的金額，並非全數退還，會根據「第2次購買價格占出售價額的比率」來決定退多少錢，下面簡單試算給大家看！
假設：小明賣了一戶舊房，總價3,000萬元、房地合一稅繳了120萬元，而他在2年內又買了一戶新房，原先繳的120萬元房地合一稅可以拿回多少錢？
分成2個情況：
情況1：新購入的房價5,000萬元≧3,000萬元，則可以全額退稅，拿回原先繳納的120萬元。
情況2：新購入的房價2,000萬元＜3,000萬元，則可以拿回80萬元（＝120萬元×2,000萬元／3,000萬元）。
表5：重購退稅
| 原先賣出房價（元） |
2年內購入新房價（元） |
可退多少稅（元） |
| 3,000萬 |
5,000萬 |
120萬 |
| 3,000萬 |
2,000萬 |
80萬 |
資料來源：財政部
整理：賴伯愷 |
房地合一稅如何申請？
應於房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內自行依規定格式填寫申報書，向該管稽徵機關辦理。當中包當中包含成屋交易、使用權房屋交易、預售屋交易、股權交易。
另外要特別注意，只要有買或賣，且不論是否賺錢或虧錢，都必須自行申報。
申報時間
簡單說可以分為4個重點：
1.成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內申報。
2.使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算30日內申報。
3.預售屋交易：預售屋及其坐落基地交易日（簽約日）的隔天起算30日內申報。
4.股權交易：若符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算30日內申報。
申報所需資料
1.個人房屋土地交易所得稅申報書1份。
2.計算結果有應自行繳納稅額者，應一併檢附繳納收據正本。
3.買入及賣出的買賣契約書影本。
4.成本及必要費用相關證明文件。
5.其他有關文件。
資料來源：財政部
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